Quali sono le caratteristiche dell'iscrizione di un mutuo all'estero

Negli ultimi anni, i russi stanno pensando sempre di più all'acquisto di immobili all'estero. Mentre il costo degli alloggi nelle megalopoli russe sta crescendo rapidamente, in molti paesi del mondo i prezzi degli immobili rimangono stabili. E poiché non tutti possono permettersi di pagare l'intero importo per un oggetto, la maggior parte dei potenziali acquirenti sta analizzando diverse possibilità di prestito casa. Va ammesso che, in generale, i mutui all'estero sono più convenienti dei prestiti nelle banche russe.

Lo stato del mercato immobiliare estero

Nel 2021 si è registrato un trend positivo nel mercato immobiliare globale. L'analisi dei mercati immobiliari nei paesi del mondo più attraenti per i russi rivela il seguente quadro: nella maggior parte dei paesi europei, così come negli Stati Uniti, continua l'elevata domanda di abitazioni. Data la riduzione dell'offerta, dovremmo aspettarci un graduale aumento dei prezzi degli immobili e questa tendenza continuerà nei prossimi anni.

L'aumento dei prezzi e dei volumi di vendita potrebbe indicare una via d'uscita dalla crisi, il che significa che nel tempo l'acquisizione di immobili diventerà un investimento meno conveniente per i cittadini della Federazione Russa rispetto a un paio di anni fa.

Si presume che in un certo numero di paesi - Repubblica Ceca, Slovenia e Croazia - il livello dei prezzi rimarrà invariato. Solo in alcuni paesi è prevista una leggera diminuzione del valore degli oggetti mobili e immobili. Questi includono Cipro, Grecia, Montenegro, Lituania e Malta.

La situazione in Russia è più cupa. La Global Property Guide considera il mercato locale “il più debole del mondo” Secondo la Home Mortgage Lending Agency, i valori degli immobili sono scesi del 30% rispetto ai prezzi pre-crisi. Secondo gli esperti, la colpa è di diversi fattori:

• svalutazione della valuta russa;
• basso potenziale di investimento;
• eccesso di offerta (rapida crescita del patrimonio immobiliare, soprattutto nelle grandi città);
• diminuzione della solvibilità dei russi;
• la fine dei programmi statali per il sostegno dei mutui.

Tuttavia, il calo dei prezzi non significa che sarà più facile per i russi acquistare abitazioni. Le persone più ricche e i partecipanti ai programmi di sostegno statale hanno già acquistato immobili, mentre per il resto i tassi di prestito sono spesso insostenibili.

Obiettivi di acquisizione di ipoteca all'estero Home

Fino al 2021, i russi acquistavano immobili all'estero principalmente per uso personale. Tuttavia, dopo la svalutazione del rublo nel 2021, per la maggior parte di loro è diventato un modo per risparmiare. Alcuni si aspettano anche di trarre profitto dagli investimenti in appartamenti, case, hotel o ristoranti.

Secondo uno studio della società di brokeraggio Tranio, oltre l'80% degli acquirenti sono imprenditori e ditte individuali. Preferiscono acquistare proprietà in Francia, Austria, Repubblica Ceca e Montenegro.

Per coloro che intendono guadagnare affittando appartamenti, i mutui sono popolari in Bulgaria, Grecia e Portogallo. Gli immobili alberghieri sono richiesti in Austria e Grecia. Gli immobili commerciali in Germania non sono meno popolari.

Circa il 40% degli acquirenti prevede di guadagnare sulla crescita del valore dell'immobile acquistato. Ritengono opportuno investire in immobili situati nel Regno Unito, in Germania, in Portogallo.

Un altro fattore che influenza la scelta della direzione per investire denaro è la legalizzazione della residenza all'estero. Circa il 34% degli intervistati persegue proprio questo obiettivo. Su quali paesi forniscono ai cittadini stranieri un permesso di soggiorno in cambio di investimenti in immobili residenziali e commerciali, leggi l'articolo "Permesso di soggiorno per l'acquisto di immobili".

Quale valuta per prendere un prestito

Di norma, le istituzioni finanziarie estere accreditano l'acquisto di immobili locali in valuta nazionale. Questa regola si applica anche ai mutuatari russi.

Se un russo che prende un prestito in euro riceve entrate in rubli, dovrebbe tener conto che con la svalutazione della valuta russa, il costo del mutuo aumenterà.

Alcune banche europee emettono mutui in franchi svizzeri. In questo caso i rischi aumentano. Fino al 2008 la valuta svizzera era stabile e i tassi di interesse espressi in essa erano inferiori a quelli in euro e sterline. Dopo la crisi del 2008, i mutui in franchi sono aumentati di prezzo a causa dell'apprezzamento del franco.

Ad esempio, le rate mensili di un acquirente britannico che ha ricevuto un prestito per comprare casa in franchi svizzeri sono aumentate di quasi 2,7 volte: 300 sterline nel 2009 contro 800 sterline nel 2021.

Al fine di evitare rischi valutari, gli esperti raccomandano di adoperarsi per garantire che la valuta del prestito corrisponda alla valuta del reddito. Se l'immobile viene acquistato per se stesso e il mutuatario prevede di estinguere il mutuo dal reddito "rublo", l'acquisto avrà un costo maggiore a causa del regolare indebolimento della valuta nazionale. Ma oltre ai pagamenti mensili, saranno necessari anche fondi per mantenere la proprietà acquistata.

Paesi con le condizioni ipotecari più interessanti

Prima dell'inizio della crisi, le organizzazioni bancarie straniere non avevano problemi a concedere prestiti ipotecari ai cittadini della Federazione Russa. E sebbene oggi molto sia cambiato, i russi possono ancora ottenere un mutuo.

I requisiti delle diverse banche del mondo nei confronti dei mutuatari stranieri sono molto diversi. Alcuni istituti finanziari pongono una serie di condizioni gravi, mentre altri approvano volentieri le domande di mutuo. Considera i termini del prestito nei paesi più popolari tra gli acquirenti nazionali di immobili.

Mutuo ipotecario in Spagna

Il servizio è fornito agli stranieri di età superiore ai 18 anni. I mutui per i russi in Spagna vengono emessi solo per immobili altamente liquidi. Il mutuatario stesso sceglie lo schema di tassi di interesse preferito:

• fisso: 4-5,5%, il suo principale vantaggio è l'assenza di rischio di tasso di interesse e la capacità di pianificare le spese;
• fluttuante - dal 2% annuo. Questa opzione è più redditizia, ma le tariffe vengono riviste ogni 6-12 mesi e possono aumentare;
• misto: nei primi 2-3 anni si applica un tasso fisso, poi si applica uno schema “fluttuante”.

Il periodo di rimborso del prestito può essere esteso per 5-40 anni. Per un mutuatario che ha assicurato la vita e l'alloggio, il tasso sarà ridotto di 0,2-0,4 punti.

Poiché gli ufficiali di prestito indagano attentamente sulla questione della solvibilità dei richiedenti stranieri, l'esame della domanda richiede 2-5 settimane.

Gli esperti raccomandano di prestare attenzione agli immobili nella capitale della Catalogna. Dopo il referendum sull'indipendenza della regione, la domanda di abitazioni è diminuita drasticamente e il numero degli immobili venduti è raddoppiato. Temendo un deflusso di turisti da Barcellona, ​​i compratori stranieri si sono concentrati su Valencia.

Comprare un immobile in Germania

Secondo la maggior parte delle società di consulenza, la Germania è il leader nel mercato immobiliare globale e la capitale del paese ha lo status di migliore città al mondo per investire in edifici commerciali.

Le banche analizzano la situazione economica del Paese e regolano il numero di mutui erogati a non residenti. A volte l'organizzazione che ha fornito prestiti agli stranieri interrompe questa pratica, quindi prima di applicare, dovresti verificare se il servizio viene ancora fornito.

In genere, le banche tedesche finanziano solo la metà del costo dell'immobile. La durata del prestito è di 5-30 anni. Se il mutuo è emesso per 10 anni, al mutuatario viene addebitato il 4,5% annuo. Un aumento del termine comporta un aumento del tasso di interesse. Il processo di revisione della domanda richiede circa 4 settimane.

Alcune banche prestano solo ai correntisti. In questo caso, puoi utilizzare l'aiuto di broker ipotecari o società che vendono immobili.Per i loro servizi, gli intermediari addebitano circa il 2% dell'importo del prestito.

Prestiti immobiliari in Francia

Parigi è una delle mete preferite dai turisti. Questo è probabilmente il motivo per cui i prezzi degli immobili sono alti qui. Secondo LPI-Se Loger, nel 2021 il costo di una “piazza” di abitazioni in 12 quartieri della città ha superato i 9.160 euro. Ma gli acquirenti sono sicuri che non avranno problemi con la vendita dell'appartamento: qualsiasi oggetto viene venduto in pochi giorni.

Quasi tutte le banche francesi concedono mutui a non residenti che hanno dimostrato la loro solvibilità. Principali condizioni di prestito:

1. La presenza di reddito documentato nel luogo di lavoro.
2. L'importo della rata mensile non supera 1/3 del reddito.

Alcune istituzioni richiedono al richiedente di possedere almeno una proprietà in uno dei paesi del mondo.

L'importo del finanziamento è del 50-60% del prezzo di acquisto, il tasso medio è del 2,5% annuo, il periodo di rimborso del debito è di 25 anni. Se l'acconto è piccolo, il tasso di interesse aumenta al 4%.

Banque Patrimoine et Immobilier accredita il 70% dell'importo pagato, con un periodo di rimborso fino a 30 anni. Le tariffe sono del 4-5% annuo. Ci vogliono fino a 2 mesi dalla presentazione della domanda alla ricezione dei fondi.

Sistema di prestito ipotecario in Lettonia

Fino al 2021 i russi sono stati i principali acquirenti stranieri di immobili, fino a quando le autorità del Paese non hanno aumentato l'importo degli investimenti per l'ottenimento del permesso di soggiorno da 142.000 a 250.000 euro.

Attualmente, il tasso di interesse fisso raggiunge il 6-8% annuo. Le banche sono pronte a coprire fino al 60% del costo dell'oggetto, il che significa che il restante 40% dovrà essere pagato di tasca propria. Il debito deve essere coperto entro 15 anni.

La condizione principale per il prestito è la fideiussione del residente. Il vantaggio del sistema bancario lettone è che non ci sono sanzioni per il rimborso anticipato dei fondi.

Ogni domanda è considerata individualmente. L'ufficiale di prestito analizza i documenti del richiedente, in particolare le fonti del suo reddito nella Federazione Russa e la capacità di adempiere tempestivamente agli obblighi monetari.

Condizioni di prestito in Turchia

Secondo i dati pubblicati sul portale HomesOverseas, nell'autunno del 2021 cittadini stranieri hanno acquistato il 75,2% in più di oggetti in Turchia rispetto allo scorso anno.

Non è difficile ottenere un prestito da un istituto finanziario locale, ma dovresti prestare attenzione al principio del calcolo dell'importo del prestito. Le banche di solito finanziano il 50-70% del valore stimato della proprietà, non il prezzo fissato dal venditore.

Diciamo che il costo della casa è di 150.000 euro, ma un rappresentante di banca può stimarlo a soli 100.000 euro. Di conseguenza, il richiedente riceverà non più di 70.000 €.

Le banche forniscono fondi per un periodo da 6 mesi a 15 anni. I tassi di interesse sono più alti che in Europa - 6-9% annuo. La rata mensile non deve superare il 50% del reddito ufficiale del mutuatario.

Mentre il meccanismo di prestito ipotecario è in fase di sviluppo, il servizio è fornito solo nelle grandi città. Per ricevere i fondi è necessario un ampio pacchetto di documenti. Le attività relative all'esame della domanda richiedono da una settimana a 2 - 3 mesi.

Condizioni di prestito a Cipro

Un cittadino straniero può ottenere un mutuo a Cipro per l'acquisto di oggetti finiti o in costruzione, per la riparazione di beni immobili. L'importo minimo del prestito è di 75.000 €, la soglia massima è di 500.000 €. Le banche sono più disposte a finanziare l'acquisizione di immobili primari, ma forniscono non più del 60% dell'importo richiesto. È possibile contare sul finanziamento di oggetti più costosi (fino a 1 milione di euro) a condizione che venga pagata la metà del loro costo.

Il prestito viene concesso per un periodo da 10 a 40 anni. Ci sono tassi variabili sull'isola. Il loro livello medio (5-8%) è determinato dalla valuta del prestito e dall'importo dell'acconto.

La procedura burocratica è abbastanza semplice e dura fino a 30 giorni. I pagamenti del prestito non devono superare il 33% del reddito mensile del cliente.

Inoltre, il cliente paga 150-500 euro per l'elaborazione del prestito e una commissione dell'1% dell'importo del prestito. Dovrai anche assicurare la tua vita e l'oggetto acquistato, che costerà dai 500 ai 1.800 euro annui. Il costo della polizza assicurativa diminuisce nel tempo, in quanto dipende dall'entità del debito residuo.

Mutui per stranieri negli USA

Gli Stati Uniti prevedono un'ampia gamma di termini di finanziamento, da 12 mesi a 30 anni. In teoria, le banche prestano fino al 70% del valore della proprietà con un importo massimo del prestito di $ 2.000.000. In effetti, i russi hanno poche possibilità di ottenere un mutuo se non ci sono soldi per pagare metà dell'importo. Ma il tasso medio annuo per i non residenti è solo del 4%. L'esame della domanda richiede circa 3 settimane.

Per confermare la solvibilità, il richiedente deve presentare una raccomandazione della banca, di cui ha utilizzato i servizi per 2 anni. L'oggetto rimane in pegno dalla banca per tutta la durata del prestito, sono previste penali per estinzione anticipata. Una carta verde o un visto di lavoro aumenta le possibilità di ottenere un prestito.

Nonostante i severi requisiti, la metà degli stranieri richiede un mutuo. Secondo le statistiche, il numero di non residenti che ricorre all'intermediazione degli istituti di credito è del 27%.

Quando si richiede un prestito, è necessario pagare una commissione (2% dell'importo del prestito) e un servizio di valutazione immobiliare ($ 350-2.000). Un altro requisito è l'assicurazione annuale sulla casa: $ 2.000-3.000.

Dov'è il posto più difficile per ottenere un mutuo?

Fare affari con uno straniero è un'impresa rischiosa per le banche, quindi le istituzioni finanziarie:

• compensare i maggiori rischi con alti tassi di interesse;
• ridurre il numero di prestiti erogati a clienti esteri;
• imporre restrizioni ai richiedenti.

Ad esempio, negli Emirati Arabi sono pochissimi gli immobili per i quali i non residenti possono richiedere un mutuo.

Nazione	Tasso fisso, %	Importo massimo del prestito,%	Durata massima del prestito	Restrizioni
Austria	3.5	60	25 anni	Non è possibile acquistare immobili in tutti gli stati federali.
Bulgaria	11	70	25 anni	I servizi ai non residenti sono forniti da 2-3 istituti di credito.
Regno Unito	2–4,5	70	Da 5 anni, con possibilità di rinnovo a nuove condizioni.	I prestiti per meno di 1 milione di sterline non sono redditizi per gli istituti di credito, ottenere un mutuo per un alloggio economico è più difficile che per gli immobili di lusso.
ceco	5	60	35 anni	Non viene concessa un'ipoteca per la prima proprietà: per approvare la domanda, il mutuatario deve possedere un alloggio nel paese.
Svizzera	4.5	50	10	Quote per il numero di transazioni immobiliari nei singoli cantoni.

In un certo numero di paesi, il prestito agli stranieri non è praticato, quindi i mutuatari russi dovranno abbandonare l'idea di ottenere un mutuo in Ungheria e Croazia. La maggior parte delle banche ungheresi concede prestiti solo per transazioni effettuate da cittadini di paesi dell'UE.

Per approvare un prestito in Norvegia e nei Paesi Bassi, è necessario confermare la ricezione del reddito nei paesi dell'UE. Gli istituti finanziari in Thailandia, Egitto, Vietnam e Tunisia non forniscono prestiti ipotecari a non residenti.

Fasi per ottenere un prestito all'estero

Dopo aver scelto un oggetto adatto, è necessario agire rapidamente, quindi è necessario eseguire alcuni passaggi in anticipo. Questi includono la raccolta e la traduzione di tutti i documenti nella lingua del paese in cui si prevede di ottenere il prestito, nonché la certificazione ufficiale della traduzione.

Quando l'acquirente ha preso la decisione finale, deve:

• aprire un conto presso una banca locale e depositare fondi (contanti o bonifico);
• presentare documenti a titolo oneroso a un istituto di credito;
• attendere una decisione positiva della banca;
• assicurare la vita e gli immobili;
• firmare contratti di mutuo e acquisto.

Pacchetto di documenti

Per ottenere un mutuo, è necessario fornire una serie completa di documenti che consentano ai funzionari di prestito di assicurarsi dell'affidabilità e della solvibilità del mutuatario. In qualsiasi paese, questo elenco include:

1. Passaporto internazionale; negli Stati Uniti, puoi utilizzare la tua tessera di previdenza sociale o la patente di guida statunitense.
2. Dati sulle spese: copie di conti bancari, certificati di prestito, pagamento di alimenti.
3. Prove di solvibilità: un estratto conto che conferma la disponibilità di un importo per il pagamento iniziale e il pagamento per servizi di credito, lettere di raccomandazione, ecc.
4. Accordo preliminare per l'acquisto dell'oggetto.
5. Indirizzo e recapiti del richiedente.
6. Informazioni sul reddito: un certificato di un lavoro sull'importo dello stipendio e una dichiarazione dei redditi per gli ultimi 1-2 anni.

Le banche nel Regno Unito sono particolarmente attente nel verificare l'origine dei fondi poiché nel Regno Unito esiste una legge sul riciclaggio di denaro.

Cosa devi sapere su un mutuo estero

Un prestito per l'acquisto di immobili consente di risolvere il problema abitativo, risparmiare e risparmiare denaro. Tuttavia, i suddetti rischi valutari e altre insidie ​​di tale transazione non dovrebbero essere trascurati:

1. Rischio di variazioni sfavorevoli dei tassi variabili. Anche piccoli cambiamenti nel mercato finanziario porteranno ad un aumento delle commissioni e un tale prestito potrebbe non essere conveniente per il mutuatario. Gli esperti raccomandano prestiti a tasso fisso.
2. Lungo periodo di attesa per una decisione di prestito. A volte la banca dà una risposta dopo qualche mese, quindi devi convincere il venditore ad aspettare.
3. Ritardi nel trasferimento di fondi su un conto estero. Si consiglia di trasferire denaro anche prima di iniziare a discutere i termini della transazione con il venditore.
4. Periodo di finanziamento limitato. Alcuni paesi forniscono prestiti per non più di 2-5 anni, ma una durata del prestito troppo lunga "aumenta il costo" del prestito. Secondo gli esperti, le condizioni ottimali sono 10-15 anni.
5. Limiti all'importo del prestito. Le banche italiane non finanziano acquisti inferiori a 50.000 €, il limite minimo per l'importo negli istituti di credito svizzeri è di 580.000 €. In altri stati, c'è un limite all'acquisto di immobili di lusso.
6. Prestito solo a persone giuridiche. La legge tedesca, ad esempio, limita il lavoro con i clienti stranieri, quindi i non residenti devono aprire una società locale. In questo caso, il mutuatario che acquista un oggetto redditizio ha l'opportunità di ottimizzare il regime di pagamento delle tasse.
7. La presenza di un reddito permanente nello Stato è uno dei requisiti fondamentali di alcune banche europee.
8. Spese addizionali. Costi imprevisti possono incidere notevolmente sul costo finale dell'immobile. I broker ipotecari ti diranno come risparmiare denaro e ti aiuteranno a ottenere le condizioni più favorevoli.

Conseguenze fiscali secondo la legislazione della Federazione Russa

Il prestito ipotecario è un passo redditizio, ma non tutti conoscono i requisiti della legislazione russa per i cittadini che ricevono benefici materiali da un acquisto (clausola 1 dell'articolo 212 del Codice Fiscale della Federazione Russa). Se il tasso di interesse annuo sui mutui in valuta estera è inferiore al 9%, i residenti fiscali russi devono pagare l'imposta sui benefici materiali menzionando questo fatto nella dichiarazione dei redditi annuale.

Per calcolare l'importo si utilizza la formula: importo del mutuo × (9% - tasso di interesse estero) / 365 × numero di giorni di utilizzo del prestito. Successivamente, è necessario sommare gli importi mensili e calcolare l'imposta con un'aliquota del 35%.

Esempio: nel settembre 2021, un residente fiscale della Federazione Russa ha ricevuto € 50.000 per l'acquisto di un appartamento in Germania all'aliquota dell'1,5%. Il beneficio materiale del mutuatario per 4 mesi nel 2021 è stato di 1.065,5 €, quindi nel 2021 ha pagato le tasse per un importo di 372,9 €.

Secondo l'art. 122 del Codice Fiscale della Federazione Russa, gli inadempienti non intenzionali dovranno pagare non solo le tasse, ma anche aggiungere il 20% di tale importo come sanzione. Se l'amministrazione finanziaria riesce a dimostrare il dolo, la sanzione aumenta al 40% dell'imposta non pagata.

Per evitare questa tassazione, è possibile richiedere un'ipoteca su una persona giuridica.

Conclusione

I paesi più popolari in cui i russi contraggono mutui sono Austria, Germania e Spagna. Le banche locali hanno un meccanismo consolidato di cooperazione con i clienti russi. Eppure, date le difficoltà associate alle differenze nella legislazione dei diversi paesi, ti consigliamo di ricorrere all'aiuto di specialisti: broker, impiegati di banca o consulenti fiscali. Ciò consentirà di risparmiare denaro e ridurre il tempo necessario per completare l'affare.