L'acquisizione di immobili in Germania negli ultimi anni è diventata un investimento redditizio. I prezzi e le tariffe di affitto degli immobili residenziali qui aumentano ogni anno dal 2 al 6%, a seconda della natura primaria o secondaria del patrimonio immobiliare, terreno federale. Il settore immobiliare a Berlino è attraente non solo perché questa città è la seconda più popolosa d'Europa, la capitale della Germania, un importante centro economico e finanziario. Berlino è una città di scienza e cultura, turismo, università e tecnologie innovative. Inoltre, ci sono tutte le condizioni per un soggiorno confortevole.
Mercato immobiliare di Berlino
Il mercato immobiliare di Berlino è caratterizzato dalle stesse caratteristiche della Germania nel suo complesso. Quindi, ad esempio, la caratteristica principale degli immobili tedeschi è la stabilità dei prezzi, senza salti al rialzo e al ribasso. L'affitto immobiliare porta dividendi bassi (dal 4 al 7% annuo), ma comporta un rischio minimo e fornisce un reddito moderato ma stabile.
Allo stesso tempo, non bisogna dimenticare che Berlino è una città speciale. Qui, insieme alle tendenze tedesche generali, ci sono sfumature inerenti solo a lui. Queste caratteristiche dovrebbero essere conosciute e prese in considerazione quando si considerano le opzioni per l'acquisto di un appartamento a Berlino.
Quando valuti il mercato immobiliare nella capitale tedesca, prima di tutto dovresti concentrarti sui prezzi. Va notato subito che questo è uno dei fattori più interessanti.
Un semplice confronto dei prezzi degli immobili di Berlino con i prezzi di Londra, Parigi, Roma e altre capitali europee mostra che il costo di un metro quadrato di abitazioni è la metà di quello qui - circa 4.000 euro.
Tra le più grandi città della Germania, i prezzi degli immobili residenziali a Berlino sono il sesto più costoso, dietro Monaco, Francoforte sul Meno, Amburgo, Stoccarda e Dusseldorf.
Questo fatto, anche tenendo conto del fatto che nel 2021 i prezzi degli immobili a Berlino sono aumentati in media del 9,6% (questo è il più alto in Germania), mostra che c'è un certo margine per l'ulteriore sviluppo del mercato immobiliare. Il ritardo dei prezzi persisterà per qualche tempo, almeno per i prossimi due anni, il che apre opportunità per investimenti redditizi.
Berlino offre una scelta: immobili di uno sviluppatore, alloggi secondari, appartamenti e case per ogni gusto e capacità finanziaria. I prezzi minimi partono da 800 euro. Nelle case d'élite nei quartieri centrali della città e nei nuovi edifici - da 3000 a 7000 euro al metro quadrato.
Un'altra caratteristica del mercato immobiliare di Berlino sono le grandi differenze nella qualità degli alloggi e nei prezzi negli ex settori di Berlino Ovest e Berlino Est.
Berlino Est, che porta l'impronta dell'eredità socialista della DDR, offre immobili a prezzi inferiori rispetto alla parte occidentale della città. Puoi ancora acquistare alloggi economici qui (da 800 a 1500 euro al metro quadrato), ma va tenuto presente che la sua qualità e convenienza saranno molto inferiori agli appartamenti a Berlino Ovest.
La politica dei prezzi è influenzata anche dalla zona in cui si trova l'immobile (ce ne sono di prestigiosi e non) e dal grado di accessibilità delle infrastrutture di trasporto urbano. Ad esempio, il mercato immobiliare si sta sviluppando più attivamente nell'area dell'anello del treno urbano di Berlino (Ring Bahn).
Una caratteristica sorprendente del mercato immobiliare di Berlino è la presenza di un gran numero di abitazioni, costruite ai tempi del Kaiser. La domanda di tali case è grande: nonostante la loro età, si trovano nei quartieri centrali della città, restaurati, tutte le comunicazioni in esse sono state sostituite con quelle moderne.
Gli appartamenti in tali case hanno pareti spesse, soffitti alti, sono comodi per vivere e il costo dell'alloggio secondario qui può raggiungere dai 2000 ai 3000 euro al metro quadrato.
Un'altra differenza a Berlino è che c'è una crescita demografica costante, specialmente nei distretti di Pankow e Lichtenberg, ma il suo potere d'acquisto è inferiore ad altre megalopoli tedesche.
L'85% dei berlinesi vive in alloggi in affitto. Negli ultimi anni c'è stata la tendenza a ridurre la parte del patrimonio immobiliare che era stata precedentemente affittata. Parliamo di migliaia di appartamenti: investitori, comprano alloggi più economici, li investono, li convertono in appartamenti di lusso e li vendono a ricchi stranieri.
Questo, oltre all'aumento dei prezzi degli affitti (2021 - 11,6 euro, 2021 - 12 euro, 2021 - 12,3 euro al metro quadrato), fa sì che i berlinesi cerchino alloggi più convenienti nelle periferie della città e inviino proteste all'amministrazione comunale .
Per ridurre la carenza di alloggi, soprattutto in classe economica, a Berlino è necessario commissionare diecimila appartamenti all'anno; nel 2021 sono stati rilasciati permessi di costruzione per soli 4.420 oggetti.
Uno dei motivi dell'impossibilità di costruire di più è la mancanza di terreno. Ciò ha portato anche a un aumento dei prezzi dei terreni. Quindi, nel 2021, il prezzo medio per un terreno era di 480 euro al metro quadrato, nel 2021 è salito a 650 euro.
Fatto interessante. Berlino non ha un solo centro, come è consuetudine per la maggior parte delle capitali del mondo. Dopo la fine della seconda guerra mondiale e la divisione di Berlino in due zone, ognuna di esse ebbe il proprio centro. A est, il centro storico della città vecchia Berlin-Mitte divenne il centro, a ovest il sobborgo di Charlottenburg. Oggi si sta formando un nuovo centro di Berlino - nell'area di Potsdamer Platz.
I principali attori del mercato immobiliare di Berlino sono:
- Imprese tedesche che investono nel settore immobiliare;
- cittadini tedeschi che desiderano conservare i propri risparmi e ricevere una sorta di reddito stabile;
- investitori esteri; i cittadini della Federazione Russa ne costituiscono il 5%.
Le banche tedesche concedono volentieri prestiti sia ai cittadini tedeschi che agli stranieri: i tassi ipotecari sono tra i più bassi d'Europa - dallo 0,8 al 2% per i cittadini tedeschi e dal 3-5% - per i cittadini stranieri.
Divisioni amministrative di Berlino
Berlino ha lo stesso status di uno stato federale, copre un'area di 893 mq. km. La struttura amministrativo-territoriale della città comprende 12 distretti (Bezirk), che a loro volta sono suddivisi in 95 distretti (Ortsteile).
Prezzi medi degli immobili a Berlino (2021)
| Distretto Amministrativo | Quartiere | Acquistare appartamenti, euro/m² | Affitto appartamenti, euro/m² |
|---|---|---|---|
| Mitte | Mitte | 6757 | 15,75 |
| Charlottenburg Wilmersdorf | Charlottenburg | 4474 | 12,71 |
| Steglitz-Zehlendorf | Wilmersdorf Grunewald Dahlem Zehlendorf Steglitz | 5207 6033 4565 5188 3596 | 12,41 13,90 12,65 10,56 10,68 |
| Pankov | Prenzlauer Berg Pankov | 5006 4146 | 13,13 10,39 |
| Friedrichshain Kreuzberg | Friedrichshain Kreuzberg | 4215 4418 | 13,86 12,59 |
| Lichtenberg | Lichtenberg | 4015 | 10,29 |
| Tempelhof-Schöneberg | Tempelhof Schöneberg | 3990 4795 | 10,22 12,11 |
| Treptow-Köpen | Köpenick | 3845 | 8,92-11,34 |
| Reinickendorf | Tegel | 3344 | 10,33 |
| Marzahn-Hellersdorf | Marzahn | 3316 | 8,01 |
| Spandau | Spandau | 2744 | 8,60 |
| Neukölln | Neukölln | 3558 | 11,25 |
Mitte - "Cuore di Berlino"
Il quartiere Mitte si trova nel centro di Berlino, su entrambe le rive della Sprea. È allo stesso tempo il centro della vita culturale, commerciale, politica e turistica della città. Durante la seconda guerra mondiale, il quartiere è stato quasi completamente distrutto, la ricostruzione è stata completata negli anni '90: Friedrichstrasse, Hack Palaces, Cancelleria del Reich, Alexanderplatz.
La zona è piena di attrazioni (Porta di Brandeburgo, Galeries Lafayette, Isola dei musei e altri), ristoranti, cabaret, sale da concerto. Anche gli uffici governativi si trovano qui.
I prezzi degli immobili nella zona sono i più alti di Berlino; l'immobiliare del patrimonio immobiliare secondario è particolarmente costoso qui. La dimensione delle tariffe varia a seconda della zona e varia mediamente da 4800 a 8500 euro al mq. Il monolocale (38 mq) può costare dai 200 ai 300 mila euro.
Affittare uno spazio abitativo avrà un costo di 14-29 euro al metro quadrato al mese e oltre. Quindi, il costo dell'affitto di un nuovo monolocale escluse le utenze (18 mq.m) in centro può raggiungere i 522 euro al mese, una nuova casa a schiera (100 mq) - 1850 euro.
Friedrichshain-Kreuzberg
Dalla metà degli anni Sessanta. il distretto di Kreuzberg (Friedrichshain-Kreuzberg) è diventato la capitale dei movimenti subculturali giovanili (hippies, skinhead, punk, ecc.). Da allora, molti giovani e studenti hanno vissuto qui. Nel 2001, la regione orientale di Friedrichshain è stata annessa al distretto.
Oggi ha la più alta densità di popolazione a Berlino, tre volte la media della città. È qui che si concentra la maggior parte dei locali notturni, bar e semplicemente ristoranti, ostelli.
Il 70% di tutti i nuovi edifici (più di 4.000 appartamenti) nel distretto sarà costruito a Friedrichshain. Il costo di un appartamento nelle nuove costruzioni va da 3 a 6 mila euro al mq, nel mercato secondario - da 2500 a 6500 euro. Quindi un bilocale (55,5 mq) costruito nel 1920 costa 292mila euro. L'affitto va dai 12 ai 14 euro al mq al mese.
Pankow - il luogo dove vivono i bohémien berlinesi
Pankow (Pankow) è al secondo posto tra i distretti di Berlino in termini di superficie e il primo in termini di popolazione - 400 mila abitanti, per lo più cittadini benestanti della Germania, di etnia tedesca. Il quartiere è caratterizzato da un gran numero di piazze, parchi, stagni e da una buona situazione ecologica. In precedenza, i leader della DDR vivevano in questa zona. La maggior parte degli edifici sono stati costruiti nella prima metà del XX secolo, inclusi più di 300 monumenti culturali.
I prezzi degli immobili e degli affitti sono alti, soprattutto nella zona di Prenzlauer Berg: nelle nuove costruzioni - da 3 a 6mila euro al metro quadro, nelle vecchie case - da 2500 a 4500. L'area ha il potenziale di terreni liberi per la costruzione. Il prezzo dell'affitto varia da 10 a 13,30 euro al mq. Nel quartiere Pankow un monolocale (36 mq) costerà 374 euro al mese, a Prenzlauer-Berg lo stesso appartamento costerà 482 euro.
Charlottenburg-Wilmersdorf - centro d'élite
Charlottenburg-Wilmersdorf - una delle zone più alla moda, è al quarto posto in termini di popolazione. Molte boutique, ristoranti, hotel, edifici per uffici sono concentrati qui. Nel quartiere ci sono il Palazzo di Charlottenburg, lo Stadio Olimpico, l'Opera di Berlino.
La zona più prestigiosa è Grunewald. Le case Elite si trovano sulle rive dei laghi Wannsee e Nicholassee, nella foresta. La superficie degli appartamenti supera la media della città.
L'edificio è denso. Le nuove costruzioni vengono realizzate solo nel segmento premium.
I prezzi degli immobili sono tra i più alti di Berlino: per i nuovi appartamenti partono da 5.000 euro al mq. Il prezzo di una modesta villa bilocale con piscina costruita nel 2021 (46 mq) nella zona di Wilmersdorf è 3544 euro al mq, a Grunewald - da 6040 euro e oltre.
Abitazioni secondarie - da 4500 a 8500 euro al mq. I prezzi degli affitti, escluse le utenze, vanno da 12,41 a 13,90 euro al mq.
Spandau
Spandau è il quartiere meno popolato di Berlino con i prezzi immobiliari più bassi. Il distretto si trova lontano dalle comunicazioni di trasporto. Dal 2021, c'è stata una tendenza all'aumento dei prezzi del 27%. Così oggi si vendono nuovi appartamenti a prezzi che vanno dai 3000 ai 6000 euro al metro quadro (con una garanzia di qualità di cinque anni).
Appartamenti antichi - da 2500 a 4500 euro al mq.
Affittare un monolocale (37 mq) costruito nel 1900 costerà 86,50 euro al mese, simile a un appartamento costruito nel 1954 - 89 euro.
La zona è famosa per i suoi parchi e laghi, condizioni ideali per le attività ricreative all'aperto. Ogni anno migliaia di turisti e berlinesi si riuniscono qui per il mercatino di Natale.
Tra le attrazioni, la Cittadella a dodici lati del XIII-XVI secolo occupa un posto speciale. e il centro storico. C'è anche una prigione per gli ex nazisti Spandau.
Steglitz-Zehlendorf
Il quartiere Steglitz-Zehlendorf si trova a sud-ovest della città ed è uno dei più prestigiosi. Abbonda di parchi, foreste, laghi. È qui che si trovano ville, palazzi e case di 5 stanze a Berlino.
Il lago Grosse Wansee è famoso per le sue regate nautiche e per la spiaggia di Strandbad, dove ogni berlinese può rilassarsi.
A Dahlem ci sono la Libera Università di Berlino, il giardino botanico, la torre Bierpinsel di 46 metri. Ci sono pochi progetti di costruzione - 9 (per 675 appartamenti). Il motivo è la mancanza di terreno libero per la costruzione.
Gli appartamenti nuovi vengono venduti al prezzo di 4500 euro al mq, stock abitativo secondario - da 3mila a 8500 al mq.
I prezzi degli immobili sono più alti nella zona di Zehlendorf. Quindi, una villa d'élite (470 mq) costruita nel 2001 costerà 2 milioni 495 mila euro e una villa costruita nel 1922 (310 mq) - 1 milione 249 mila.
L'affitto degli alloggi qui varia da 10,50 a 13 euro al mq.
Tempelhof-Schöneberg
Tempelhof-Schoneberg è il secondo distretto più popoloso situato a sud di Berlino. Questa è una tipica area europea: poco distante dal centro, il mercato immobiliare può accontentare tutti i gusti: palazzi d'epoca, case di lusso, villette a schiera, grattacieli. Di conseguenza, i prezzi per il nuovo stock abitativo sono 3000-6000 euro al mq. Il patrimonio immobiliare secondario è più economico: da 2500 a 4500 euro al mq.
Il prezzo dell'affitto aumenta annualmente: da 8,50 euro nel 2021 a 12,20 euro al mq. metro nel 2021
La vita culturale è ricca - sale da concerto, centri commerciali e di intrattenimento, uno zoo, ci sono anche molti negozi, bar, discoteche.
C'è una grande percentuale di giovani studenti nel distretto. Il livello di sicurezza e tolleranza è evidenziato dal fatto che questo è il quartiere più "omosessuale" di Berlino. È qui che vive la maggior parte dei rappresentanti della sessualità non tradizionale, che si sono trasferiti in Germania dagli Stati Uniti, dall'Anlia, dall'Italia e da altri paesi.
L'area più attivamente sviluppata è Schöneberg.
Neukölln - Berlino turca
Neukolln è il quartiere più multiculturale di Berlino e ha la reputazione di essere il quartiere più criminale della città. Circa un terzo della popolazione sono immigrati dalla Turchia, dai paesi arabi, dalla Polonia, dalla Romania. È anche sede di molti giovani e studenti.
I prezzi degli immobili di classe economica qui erano tra i più bassi di Berlino. Dal 2021 la situazione è cambiata e il tasso di crescita dei prezzi e degli affitti delle abitazioni ha superato il 17%, superando il resto dei quartieri di Berlino.
Oggi, i prezzi per i nuovi appartamenti qui hanno raggiunto il livello di 3000-4500 euro al metro quadrato, per i vecchi appartamenti - da 2000 a 4000 euro.
Prezzi delle case - da 1200 euro al mq. Affittare una casa privata di 5 locali (130 mq) costruita nel 2021 costerà 1650 euro al mese.
I lavori sono in corso nel distretto.
Neukölln ha sofferto poco per i bombardamenti durante la seconda guerra mondiale, grazie ai quali sono sopravvissuti un gran numero di edifici della fine del XVIII-XIX secolo.
Treptow-Köpenick
Distretto (Treptow-Kopenick) - il più grande di Berlino. La densità di popolazione è la più piccola della città. La maggior parte del territorio di questo distretto periferico è occupato da foreste, parchi (il più famoso dei quali è Treptover), laghi e fiumi.
Una certa distanza dal centro ha anche caratteristiche positive: aria fresca, condizioni ambientali favorevoli. Questo ha reso il quartiere un luogo di vacanza preferito dai berlinesi.
Tra le attrazioni, possiamo citare le sculture Molecule Man (simbolo dell'unificazione della Germania), un monumento al soldato liberatore sovietico.
Nella zona di Köpenick c'è un palazzo barocco, un municipio, un numero enorme di caffè, pub, ristoranti.
I prezzi degli immobili per il patrimonio immobiliare secondario non differiscono molto dagli altri distretti - da 3.000 a 6.500 euro al mq. Per nuovi appartamenti confortevoli (Köpenick) - da 4000 a 8500 euro.
Tra i quartieri periferici, è qui che si trovano i nuovi edifici più grandi di Berlino: 38 progetti per 5700 appartamenti. Rimangono ancora disponibili i canoni di locazione - da 8,92 a 11,34 euro al mq.
Marzahn-Hellersdorf
Marzahn-Hellersdorf non è molto popolare tra i turisti, anche se ci sono il Biesdorf Palace Park e il Marzahn Park. Questa è una tipica zona residenziale con tipiche case a pannelli, costruite nell'era della DDR.
Il distretto è spesso chiamato il più russofono: oltre agli ex cittadini della DDR che hanno studiato il russo a scuola, qui vivono molti immigrati della CSI.
La modernizzazione del patrimonio abitativo di Marzahn è iniziata negli anni '90.Il patrimonio immobiliare secondario qui è più economico - da 2.000 a 3.000 euro al mq, le nuove costruzioni sono più costose - da 2.500 a 4.000 euro.
L'affitto è il più abbordabile di Berlino, anche se nel 2021 è aumentato del 10,6%: 8,50-8,60 euro al mq.
L'acquisto di un edificio residenziale (150 mq) costruito nel 1982 costerà 295 mila euro.
Lichtenberg - "Berlino in miniatura"
Il quartiere orientale di Berlino, Lichtenberg (vicino ad Alexanderplatz) è l'area in più rapida crescita della città. Quasi la metà della popolazione del distretto proviene dai paesi della CSI.
L'Okrug occupa un posto di primo piano nel numero di nuovi edifici: ci sono 2.920 appartamenti per 100 mila abitanti (nell'intera città - 890).
Il quartiere è un piccolo modello di Berlino. C'è un po' di tutto qui: quartieri degli affari, supermercati, ristoranti, caffè, pub, lo zoo di Friedrichsfelde, un vecchio castello, il museo di storia della guerra di Berlino-Karlhorst.
I prezzi degli alloggi sono simili a quelli di Marzahn-Hellersdorf. L'alloggio mensile in una casa a tre piani (154 mq) Costruita nel 2021 avrà un costo di 1498 euro. L'affitto degli immobili residenziali nel quartiere è in media da 10 a 12 euro al mq al mese.
Reinikkendorf - picnic nel porto
Il quartiere periferico Reinickendorf si trova nella parte nord-occidentale di Berlino. La maggior parte del distretto è occupata da una zona industriale, foreste e laghi. Questa circostanza influisce sui prezzi degli immobili nel quartiere, sono meno alti rispetto ad altri quartieri di Berlino: da 3000 euro al metro quadrato nelle nuove costruzioni e 2500-4500 - nel vecchio patrimonio immobiliare.
Il ritmo di costruzione è basso: non c'è abbastanza terreno libero per la costruzione di alloggi.
Tra le attrazioni, meritano di essere menzionati il Palazzo Tegel e il centro culturale e di intrattenimento del porto di Tegel. Diversi complessi residenziali si trovano sulle rive dei laghi e sull'isola di Humboldt. Il costo di un appartamento qui è in media di circa 3400 mila euro al mq, affitto - fino a 10,35 euro al mq. Va notato che questi indicatori tendono ad aumentare.
Immobili commerciali: rischi e caratteristiche
Berlino (come la Germania in generale) attrae investitori stranieri per fattori quali:
- stabilità e minimizzazione del rischio - per decenni l'economia tedesca si è sviluppata senza crisi, crolli dei prezzi degli immobili;
- ordine e rispetto delle leggi - tutti i meccanismi relativi all'acquisto, alle pratiche burocratiche, alla successiva locazione sono calibrati sull'automatismo, non ci sono discriminazioni o restrizioni per gli investitori stranieri;
- crescita stabile dei prezzi degli immobili (è importante cogliere l'attimo prima che i prezzi raggiungano il loro picco);
- disponibilità - è possibile trovare un oggetto per investimento, con un budget fino a 100mila euro, tassi di interesse bassi sui prestiti. Il conto medio per gli investitori russi è di 200-300 mila euro per appartamento.
Le statistiche mostrano che i cittadini stranieri investono più spesso in:
- uffici - a causa dell'aumento degli affitti, la redditività è scesa al 3-4% annuo;
- immobili al dettaglio - porta fino al 3-4% del reddito annuo, ma c'è una tendenza al ribasso della redditività;
- locali di magazzino - fino al 5-6% all'anno;
- alloggio per la successiva locazione. L'aumento dei prezzi delle abitazioni ha determinato anche un aumento dei canoni di locazione, a fronte dei quali la redditività varia dal 5 al 7% dell'utile annuo.
Pertanto, il più redditizio per l'investimento immobiliare commerciale a Berlino oggi è rappresentato dai condomini: intendo l'acquisto dell'intera casa nel suo insieme, appartamenti su un piano separato o un ingresso separato.
Le tendenze attuali del mercato immobiliare a Berlino indicano una continua crescita dei tassi di locazione: un aumento dei processi migratori, una carenza di alloggi e spazi liberi per la costruzione e altri fattori non contribuiranno al loro declino.
Il patrimonio immobiliare tedesco, anche secondario, si distingue per standard elevati e qualità. I contratti di locazione a lungo termine (5 anni o più) consentono di prevedere un reddito dal 5 al 7% annuo.
Un altro tipo di investimento, più redditizio, ma anche con maggiori rischi, è l'acquisto di terreni per la costruzione di nuove case; con l'aumento del costo dei terreni, la redditività di tali progetti è diminuita dal 18 al 12% all'anno.
L'opzione centrale è quando l'investitore, dopo aver contratto un prestito, dopo il completamento della costruzione di alloggi (in particolare piccoli appartamenti di 20-30 mq) non lo vende. In questo caso, la casa rimane all'investitore, che affitta gli appartamenti. Il prestito viene rifinanziato a un tasso inferiore e l'affitto copre tutti i pagamenti del prestito.
Riassumiamo
L'acquisizione da parte dei cittadini della CSI di immobili a Berlino, tenendo conto dell'attuale situazione del mercato, è un investimento di capitale promettente. La fattibilità economica è fuori dubbio: i prezzi a Berlino non hanno ancora raggiunto le altre capitali europee, l'economia tedesca è in costante sviluppo ed è in atto una politica di favore degli investitori stranieri da parte del governo e delle banche.
Un condominio porterà un reddito garantito stabile del 5-7% annuo in assenza di rischi, la vendita di cottage - fino al 12% con un rischio minimo.
Oltre alla componente economica, la proprietà di un immobile a Berlino ha ulteriori vantaggi: vivere a Berlino è comodo e piacevole, ed è più facile per un proprietario di un immobile ottenere un visto multiplo per la Germania o un permesso di soggiorno.
I prezzi degli immobili a Berlino dipendono dal prestigio delle zone. I più attraenti sono Mitte, Charlottenburg, Grunewald, Zelendorf. Il livello dei prezzi è influenzato dalla vicinanza al centro e dai mezzi di comunicazione, dall'epoca della costruzione delle abitazioni: prezzi più alti per gli edifici costruiti prima degli anni '20. e dopo il 2021
