Negli ultimi anni, gli immobili residenziali in Spagna sono diventati un investimento redditizio per molti russi. Prezzi accessibili per le case spagnole, la crescita annuale del valore degli immobili residenziali consente non solo di risparmiare, ma anche di aumentare i soldi, trascorrere una piacevole vacanza, acquisire un "porto sicuro" alla fine della vita, dare a figli e nipoti un opportunità di ricevere un'istruzione europea e acquisire una moderna professione prestigiosa. Pertanto, la domanda su come acquistare un appartamento e appartamenti in Spagna è molto rilevante per molti cittadini della Federazione Russa che desiderano acquisire immobili qui.
Il mercato immobiliare in Spagna: ragioni della sua popolarità
Il mercato immobiliare spagnolo nel 2021 continua a mantenere i trend di crescita: il rapido ritmo della costruzione di nuove abitazioni, l'aumento dei prezzi degli immobili, nonché un aumento del numero di transazioni. Nel 2021 in Spagna sono stati venduti oltre 480mila immobili, il 16,7% in più rispetto al precedente 2021.
La crescita della domanda di proprietà spagnole tra i cittadini stranieri sta superando gli altri Stati membri dell'UE. Tra i fattori che contribuiscono agli stranieri che investono i loro soldi in proprietà residenziali in Spagna ci sono:
- sviluppo stabile dell'economia spagnola e un aumento del livello e della qualità della vita in Spagna. All'inizio del 2021 la crescita del PIL è stata del 3,5%;
- un'ampia scelta di alloggi, sia primari che secondari;
- rispetto della proprietà privata nella società spagnola;
- la possibilità di ottenere un mutuo a condizioni agevolate;
- tassazione leale;
- sistema bancario stabile e sicurezza nell'acquisto e nella vendita della casa;
- semplicità della procedura di registrazione dell'operazione;
- elevata redditività degli immobili residenziali. La crescita dei canoni di locazione garantisce un profitto dal 7 al 9%.
In Spagna, gli stranieri sono tradizionalmente attratti dal suo ricco patrimonio culturale, dal clima favorevole, dalla presenza di località balneari come Marbella o Ibiza e dalla sana cucina mediterranea.
Cosa offre il mercato immobiliare spagnolo
Il mercato immobiliare spagnolo è piuttosto diversificato ed è pronto ad offrire ai potenziali acquirenti dall'estero le seguenti opzioni:
- appartamenti e appartamenti in città - apartamento - differiscono dagli appartamenti in quanto la zona pranzo è combinata con la zona giorno. La popolarità di questo tipo di alloggi è causata da un'ampia selezione di oggetti sia dallo sviluppatore che nel mercato secondario, prezzi accessibili, costi di manutenzione minimi, possibilità di affittare alloggi;
- ville - vivienda unifamiliari - villette unifamiliari con giardino e piscina. Fornire il massimo comfort e privacy. Questa categoria comprende sia immobili di classe d'élite che case modeste per 4-5 persone. Richiede cure costanti e investimento di denaro;
- villette a schiera - casa adosada - villette a due piani con piccolo giardino e piscina per due famiglie in periferia;
- case rurali con giardino anteriore nell'entroterra spagnolo - casa de pueblo. In genere necessita di riparazione o ristrutturazione;
- masia - masia - tenute di campagna con ampi terreni, vigneti e oliveti.
La spina dorsale del mercato immobiliare spagnolo è l'edilizia secondaria. Oltre l'83% di tutte le vendite proviene da questo settore.
I nuovi edifici spagnoli - obra nueva, nonostante il costo più elevato, sono vantaggiosi in quanto non richiedono riparazioni importanti per decenni.
Come un cittadino straniero può scegliere un appartamento o una casa in Spagna
Dove acquistare un immobile residenziale in Spagna, ogni acquirente decide da solo, in base a ragioni soggettive e oggettive. Qualcuno vuole una villa al mare e qualcuno vuole un appartamento a Madrid o Barcellona.
In ogni caso, prima di iniziare la ricerca di opzioni adatte, dovresti definire chiaramente la regione, studiarla a fondo e, se possibile, visitare il luogo.
Puoi cercare un immobile da solo, oppure puoi contattare immediatamente agenzie immobiliari, società immobiliari per chiedere aiuto.
Devi iniziare la tua ricerca con una conoscenza dei principali siti immobiliari spagnoli. Questi siti pubblicano ogni giorno migliaia di annunci di privati, qui puoi anche trovare informazioni da agenzie professionali e farti un'idea generale della domanda e dei prezzi.
- https://www.idealista.com è il sito più grande con un database di oltre 1,3 milioni di proprietà in tutta la Spagna. Il sito supporta la lingua russa. Conduce un monitoraggio regolare dei prezzi degli immobili in Spagna;
precios-q2-18.pdf
- https://www.fotocasa.es/ - il secondo portale più grande in Spagna con un'offerta di 1,2 milioni di oggetti;
- https://www.habitaclia.com/ - il sito web più popolare in Catalogna;
- altri siti: http://www.comprarcasa.com/, https://www.pisos.com/, https://www.aldeasabandonadas.com/ ecc.
Tuttavia, va notato che quando si effettua un acquisto, non si può fare a meno dell'aiuto di professionisti: un avvocato o un'agenzia speciale. La maggior parte delle società e agenzie immobiliari ha anche i propri siti Web: http://gogospain.net/, https://www.masainternational.ru/, https://estate-barcelona.com/, ecc.
Prezzi degli immobili spagnoli
Il costo dell'alloggio primario e secondario in Spagna nel 2017-2018 continuato a crescere. Il prezzo medio delle "case secondarie" in Spagna all'inizio del 2021 ammontava a 1.733 euro al mq. m.
La formazione dei prezzi delle abitazioni è influenzata da fattori quali appartenenza a una provincia o regione, distanza dal mare, sviluppo infrastrutturale, epoca di costruzione della struttura e materiali utilizzati nella costruzione, area e paesaggistica, presenza di un garage, terreno , eccetera.
La leadership nella crescita dei costi abitativi è stata acquisita da:
- Isole Baleari - 15,1%,
- Málaga - 13,3%
- Catalogna - 10,5%,
- Isole Canarie - 7,5%,
- Madrid - 6,9%
- e La Rioja - 6,2%.
Tradizionalmente l'alloggio urbano più costoso di Barcellona e Madrid. Il campionato, nonostante gli sconvolgimenti politici in Catalogna e un leggero calo dei prezzi, è detenuto con fiducia dal Barcellona.
Nel secondo trimestre del 2021 il prezzo medio al metro quadro qui è stato di 4400 euro. Le zone più care di Barcellona sono Sarrià-Sant Gervasi (5340 euro), Eixample (5120 euro), Les Corts (5071).
Madrid è vicino a Barcellona. Quindi, nel 21° distretto di Madrid, il prezzo medio al mq. m era 3759 euro. I prezzi più alti si registrano nella zona d'élite di Salamanca (5930 euro), aristocratica Chamberí (5202 euro), il vecchio centro commerciale di Chamartín (5007 euro) e il Centro storico (4987 euro).
I prezzi più bassi si trovano nella zona di lavoro Villaverde (1.578 euro), nel sonno Puente de Vallecas (1.733 euro) e nella Chinatown di Madrid - Usera (1.893 euro).
Prezzi medi degli immobili residenziali nelle città della Spagna
| Cittadina | Prezzo per 1 mq (euro) | Tassi di crescita dei prezzi per il 2018 (%) | Tasso di crescita dei prezzi per il secondo trimestre 2018 (%) |
|---|---|---|---|
| Ibiza (Isole Baleari) | 5299 | 6,7 | 0,8 |
| Barcellona | 4400 | 3,5 | 1,5 |
| Madrid | 3759 | 23,4 | 6,2 |
| Bilbao | 2880 | 4,6 | 0,6 |
| Malaga | 2149 | 22,3 | 5,9 |
| Siviglia | 1928 | 4,8 | 4,2 |
| Santander | 1915 | 2,5 | 0,9 |
| Valencia | 1831 | 14,9 | 5,0 |
| Tarragona | 1612 | 5,1 | 0,2 |
| Salamanca | 1602 | 0,9 | 0,8 |
| Saragozza | 1469 | 8,3 | 2,6 |
| Cordoba | 1391 | 3,7 | 1,6 |
| Valladolid | 1391 | 7,4 | 0,7 |
| Alicante | 1360 | 7,4 | 1,1 |
| Ciudad Real | 1088 | -2,9 | -0,2 |
La situazione con i prezzi degli immobili residenziali nelle province del regno spagnolo può essere diametralmente diversa: tutto dipende dalla popolarità della regione, dalla disponibilità della domanda e dell'offerta.
Fatto interessante. Nel 2021, la maggior parte degli immobili residenziali (7.215) è stata venduta in Andalusia (Costa del Sol). La più grande crescita delle vendite dal 2021 - 44% - è stata registrata in Castiglia-La Mancia.
Tra le province più amate dagli stranieri ci sono:
- Isole Baleari. Le principali carte vincenti sono il sole e il mare con bellissime spiagge. Sull'isola di Ibiza, i prezzi per le ville partono da 400 mila euro, con terreno - da 1 milione di euro. Appartamento con due camere da letto vicino alla spiaggia - da 220 mila euro. Anche i prezzi sull'isola di Maiorca sono alti - 2809 euro al mq. m a Palma. Un appartamento al mare costerà 300mila euro. A Minorca - da 1814 euro al metro quadrato (Mahon). Un piccolo appartamento - da 200mila euro, una villa - da 420mila euro.
- Catalogna. Questa è una delle regioni più ricche della Spagna, che ha sempre attirato l'attenzione dei cittadini di Germania e Gran Bretagna, che ha influito anche sui prezzi.La Catalogna del Nord o Costa Brava (Costa Selvaggia) è famosa per i suoi paesaggi naturali, le attrazioni culturali e lo shopping. Qui si possono acquistare nuove ville da 1,5 milioni di euro, appartamenti al mare - da 300mila euro, una casa rurale - da 800mila. La Catalogna meridionale attira gli amanti delle vacanze al mare (Costa Dorada), del vino e della cucina gourmet. I prezzi partono da 150 mila euro per gli appartamenti sulla costa, per una casa rurale con un appezzamento di terreno - da 180 mila euro.
- Madrid. La popolarità della provincia metropolitana è dovuta alla sua vicinanza alla capitale della Spagna. Prezzi per 1 mq. m di gamma abitativa da 802 a 4622 euro.
Valenzano. La Costa Blanca sulla costa mediterranea è famosa per gli immobili di lusso a prezzi che vanno dai 200-400 mila euro e oltre. A sud di Alicante, un appartamento al mare può essere acquistato per 60-80 mila euro (Torrevieja), una casa in un villaggio - da 120 mila euro.
- Murcia. La regione è famosa per frutta e verdura, spiagge deserte, paesaggi selvaggi. Casa in un villaggio con terreno - 170 mila Il prezzo medio per 1 metro quadrato era di 1027 euro. Le case a schiera dei quartieri antichi si acquistano a 100mila, nella maggior parte delle città della provincia i prezzi sono più bassi e nei primi due trimestri del 2021 i prezzi sono scesi dello 0,5%. Quindi, ad Alguazas 1 mq. m costa 509 euro e a Mula - 517.
- Andaluso. Le regioni orientali della provincia sono attratte dal tempo soleggiato e dai prezzi bassi. Gli alloggi sulla costa partono da 100 mila euro, nell'entroterra - 80 mila. Andalusia centrale - La Costa del Sol è una destinazione turistica popolare per gli europei. Gli appartamenti sulla costa possono essere acquistati da 200 mila euro, una villa da 750 mila, una casa lontana dal mare da 200 mila, l'Andalusia occidentale, la costa atlantica, attira i surfisti. I bilocali qui costano da 300mila euro.
- "Spagna verde" - Galizia, Asturie e Cantabria. Questa è la costa nord-occidentale della Spagna con spiagge selvagge e abbondanti pescate di pesce. Qui piove spesso e ci sono pochi turisti. Una tradizionale casa rurale in pietra selvaggia costa 80 mila euro, un confortevole appartamento in riva al mare - 140 mila euro.
- Castiglia-La Mancia (prezzo medio per 1 mq - 906 euro), Estremadura (920 euro) e Castiglia e León (1182 euro) sono le regioni continentali della Spagna, in cui l'aumento dei prezzi degli immobili residenziali è minimo o addirittura negativo. Attirano gli amanti della vita rurale misurata.
La procedura per l'acquisto di immobili in Spagna: passaggi di base
Una volta effettuata la scelta, è necessario eseguire le seguenti operazioni:
- controllare la purezza legale dell'oggetto. Al momento dell'acquisto di un "primario" - registrazione dell'oggetto presso le autorità statali e Declaracion de obra nueva o un permesso per la costruzione dell'oggetto. Quando si acquista un "alloggio secondario" - proprietà di beni immobili, un estratto del registro statale sull'assenza di un sequestro di beni immobili, una ricevuta per il pagamento dell'imposta annuale con un numero catastale;
- prenotare una proprietà per 2 mesi: pagare un deposito - deposito per un importo da 3 a 10 mila euro (10% dell'importo) e concludere un contratto di riserva con un agente immobiliare quando si acquista una seconda casa o con una società di sviluppo quando si acquista una nuova costruzione. Il contratto deve riportare l'importo della transazione e l'importo della caparra, la forma ei termini di pagamento, la descrizione dell'oggetto della vendita, i termini di risoluzione della transazione, ecc.;
- aprire un conto in una delle banche spagnole;
- ottenere un certificato NIE. Per ottenere un documento, è necessario fornire un passaporto e un accordo sulla prenotazione di beni immobili;
- utilizzare un mutuo bancario se necessario.
L'operazione principale avviene alla presenza di un notaio (in caso di prestito ipotecario, anche rappresentante di banca). È possibile concludere un accordo tramite il confidente dell'acquirente.
Firmare un contratto di vendita
Il venditore deve fornire i documenti che confermano i suoi diritti, l'acquirente paga l'importo concordato e le tasse, riceve le chiavi dell'immobile. Dopo la reciproca firma del contratto di vendita, le parti ricevono copie autenticate e dopo 2-3 giorni gli originali del contratto - Escritura publica.
L'accordo finale: registrazione statale della transazione
Il nuovo proprietario deve pagare le imposte di bollo entro un mese e registrare la proprietà nel registro dei beni di stato - Registro de propiedad e ricevere un documento di proprietà - un estratto. La procedura richiede in media 2-3 mesi.
Costi aggiuntivi per la registrazione di un immobile
Quando acquisti un immobile in Spagna, dovresti essere preparato a costi finanziari aggiuntivi, oltre a quelli fissati nel contratto di vendita. Tra loro:
- le tasse. Ogni acquirente di immobili in Spagna deve pagare le tasse. La sua dimensione dipende dalla regione in cui è stato stipulato l'accordo. Quando si acquista una nuova casa - IVA (fino al 10% dell'importo della transazione).
Se l'alloggio proviene da uno stock secondario, dovrai pagare l'imposta ITP - sul trasferimento dei diritti di proprietà. La sua dimensione varia dal 6% ad Alava al 10% a Valencia.
Tutti i proprietari di case devono pagare un'imposta annuale sulla proprietà - IBI, a seconda della regione, la sua dimensione varia dallo 0,4 all'1,16% del valore catastale. In media, questo è da 200 a 800 euro.
- imposta di bollo - 1% dell'importo della transazione;
- tasse governative - 0,5-0,7%;
- pagamento per servizi notarili - 1,2-1,5% dell'importo della transazione;
- pagamento per servizi immobiliari - dal 3 al 20%;
- pagamento per i servizi di un avvocato - 1%.
Quanto costerà mantenere una proprietà in Spagna?
Oltre a pagare le tasse annuali, i proprietari di case dovranno pagare le bollette mensili. La loro dimensione dipende dalla categoria dell'abitazione e dalla regione in cui si trova. Inoltre, alcuni di loro non dipendono dal fatto che i proprietari abbiano vissuto o meno nell'appartamento.
Si tratta di una tassa comunale sulla raccolta dei rifiuti (da 100 a 200 euro all'anno), una rata mensile per l'allaccio alla rete elettrica, l'approvvigionamento idrico (10-15 euro a testa).
Se c'è una zona collettiva (communidad) - una piscina comune, un cortile, un ascensore, un parcheggio, ecc. - dovrai pagare da 300 a 500 euro in più all'anno per la loro manutenzione.
La manutenzione di un'antenna parabolica costerà 120 euro all'anno, Internet (30 Mbps) - 43 euro al mese.
Un'altra parte dei costi è legata al tempo di residenza e alla quantità di servizi consumati: acqua, elettricità, gas, ecc. Un metro cubo d'acqua in Spagna costa 0,6 euro, una bombola del gas - da 17 a 30 euro, elettricità - da 0,122 a 0,144 euro al kW.
Calcolo approssimativo delle utenze annuali per una famiglia di quattro persone (in euro):
| Servizi | Villa 130 mq, giardino, piscina comune, area protetta | Appartamento 100 mq 2 camere, 2 bagni, cucina, terrazzo |
|---|---|---|
| Pagamento condominiale | 500 | 150 |
| Manutenzione del giardino (all'anno) | 2600 | - |
| Acqua (all'anno) | 500+120 | 120+120 |
| Gas (8 bombole all'anno) | 240 | 240 |
| Elettricità (500 kW/mese) + manutenzione | 900+180 | 900+180 |
| Assicurazione | 300 | 180 |
| Internet | 516 | 516 |
| Antenna TV | 120 | 120 |
| 5976 | 2526 |
Il riscaldamento in diverse regioni della Spagna viene effettuato e pagato in modi diversi. Con l'utilizzo del riscaldamento centralizzato da novembre a marzo il calcolo si basa sul gas consumato, mentre il pagamento può variare dai 100 ai 300 euro annui. Recentemente, nella costruzione di nuove case in Spagna, il riscaldamento centralizzato è stato abbandonato.
Cosa cercare quando si sceglie un immobile
Quando si sceglie una proprietà da acquistare in Spagna, è necessario seguire alcune regole:
- familiarizzare con le specificità della legislazione immobiliare locale. L'opzione migliore è assumere un avvocato immobiliare locale indipendente dall'agente immobiliare o dal venditore, nonché un traduttore professionista;
- non redigere documenti legali senza la partecipazione di un avvocato, non firmarli senza traduzione in russo e approvazione di un consulente legale;
- utilizzare i servizi di un ispettore edilizio competente indipendente dal venditore o dall'agenzia;
- analizzare attentamente la posizione della struttura, lo sviluppo delle infrastrutture, la presenza di vicini inaffidabili, la vicinanza alla spiaggia, ecc.;
- tenere conto del fatto che gli oggetti di età superiore a 15 anni richiedono spese aggiuntive per i lavori di riparazione;
- non fare affidamento sulle foto sul sito o sulle storie di un agente immobiliare: è meglio fare un viaggio di studio e vedere tutto con i propri occhi;
- non affrettarti a comprare, ma pesa tutto attentamente.
Inoltre, dovresti definire chiaramente lo scopo dell'acquisto di un oggetto: per l'affitto o per residenza personale. Per una vita occasionale, è meglio acquistare un appartamento, da affittare - una casa sulla costa.
Quali sono le domande che i russi fanno più spesso sull'acquisto di immobili spagnoli?
Quando si acquistano immobili in Spagna, i cittadini russi spesso affrontano alcune difficoltà. Considera alcune domande tipiche a cui i russi spesso cercano risposte.
I cittadini russi hanno diritto a un permesso di soggiorno quando acquistano un appartamento o una casa in Spagna?
I cittadini della Federazione Russa che hanno acquistato immobili in Spagna ad un costo di 500mila euro e oltre, diventano automaticamente membri del programma Permesso di soggiorno d'oro.
L'investitore stesso e i suoi familiari (compresi i genitori finanziariamente dipendenti e i figli di età inferiore ai 26 anni) ricevono il diritto a un permesso di soggiorno in Spagna con tutte le opportunità che ne derivano: lavoro, istruzione e cure mediche, ingresso senza visto, ecc.
Dopo 5 anni l'immobile può essere venduto, ma il permesso di soggiorno rimane, quindi dopo 10 anni si può richiedere la cittadinanza spagnola.
Che tipo di visto ha bisogno un cittadino della Federazione Russa per venire in Spagna per ispezionare un appartamento?
La Spagna è firmataria dell'accordo di Schengen. Non è stato firmato un accordo di esenzione dal visto tra la Federazione Russa e i paesi Schengen, quindi, per arrivare in Spagna, è necessario un visto Schengen a ingresso singolo di breve durata o un multivisa Schengen (e non solo spagnolo) .
Ha senso quando si acquista un immobile contrattare sul "secondario" in Spagna?
In Spagna, la contrattazione di mercato è un passatempo comune e preferito. Quando si tratta di "abitazioni secondarie", quindi con il giusto approccio al business, è possibile ridurre il prezzo iniziale del 10-15%. Per fare ciò è necessario conoscere i prezzi reali sul mercato immobiliare, avere informazioni complete sull'oggetto proposto, conoscerne i pro e i contro che possono essere utilizzati in sede di contrattazione. Ad esempio, vicini marocchini irrequieti, necessità di ristrutturazione, lontananza dalle comunicazioni, ecc. In questo caso, è importante far sentire al venditore che l'acquirente ha intenzioni serie e non dovrebbe perderlo, perché comprerà un appartamento da un concorrente.
Uno straniero può aspettarsi di ricevere un mutuo in Spagna e quale sarà il tasso in questo caso?
Gli stranieri, compresi i cittadini della Federazione Russa, hanno diritto a mutui ipotecari in Spagna, ea condizioni molto favorevoli: non in rubli, ma in euro.
La nuova normativa ha consentito di aumentare l'importo del prestito all'80% del valore degli immobili. Allo stesso tempo vengono utilizzati tassi fissi - 3,63-3,93%, tassi variabili - 1,96-2,6% e misti - 2,43-2,5%. Una serie di vantaggi attrae anche gli stranieri in Spagna: condizioni favorevoli di rimborso del prestito - da 5 a 30 anni, diritto al rimborso anticipato del prestito, ecc.
Riassumiamo
I cittadini russi hanno l'opportunità di esercitare il diritto di acquistare liberamente immobili residenziali e non residenziali in Spagna e di investire il proprio denaro in modo redditizio. Il mercato immobiliare spagnolo è pronto ad offrire proprietà in vendita per tutti i gusti e tutte le tasche. Allo stesso tempo, i cittadini stranieri possono contare sull'ottenimento di un mutuo ipotecario a condizioni agevolate.
Un altro piacevole bonus che dà l'acquisto di un appartamento in Spagna è la possibilità di ottenere un permesso di soggiorno e, in 10 anni, la cittadinanza in Spagna per l'investitore e la sua famiglia, previo investimento di almeno 500mila euro in immobili spagnoli.
Alla ricerca di una casa o di un appartamento, oltre all'esecuzione di una transazione, è consigliabile ricorrere all'aiuto di avvocati professionisti e utilizzare i servizi di un traduttore professionista. La procedura di registrazione della transazione è semplice. Allo stesso tempo, l'acquisto di un appartamento o di una casa in Spagna impone alcuni obblighi: è necessario pagare le tasse e pagare le bollette.
