Gli immobili a Duisburg e le opportunità di investire in modo redditizio sono stati discussi a lungo dagli investitori. Nel corso dei decenni, numerosi impianti industriali hanno incombente sulle case e hanno trasformato i quartieri in luoghi poco attraenti in cui vivere, causando un costante declino della popolazione. Ma negli ultimi anni a Duisburg sono apparse diverse zone di sviluppo e le autorità hanno affrontato problemi infrastrutturali, il che ha fatto riflettere gli investitori sulle prospettive del mercato immobiliare locale.
Caratteristiche del mercato immobiliare della città di Duisburg
Duisburg è una città indipendente nella regione industriale della Ruhr nella Germania occidentale, appartenente allo stato federale del Nord Reno-Westfalia. Si trova sulla riva destra del Reno, dove la Ruhr e l'Emscher sfociano nel fiume. Duisburg si trova nell'area metropolitana Reno-Ruhr con una popolazione di circa 10 milioni e appartiene sia alla regione del Basso Reno che alla regione della Ruhr.
Duisburg ha una popolazione di 499.845 abitanti (al 31 dicembre 2021), il che la rende la quinta città più grande del Nord Reno-Westfalia.
Nel XIX secolo, grazie alla sua posizione vantaggiosa alla foce del fiume Ruhr, alla presenza di porti e alla vicinanza di giacimenti di carbone, Duisburg è cresciuta da industria metallurgica a un'importante area industriale. Il porto fluviale locale è considerato il più grande porto interno del mondo.
Aspetto della città, architettura
Durante la seconda guerra mondiale, Duisburg perse quasi tutte le sue strutture architettoniche. Solo le fondamenta del Palatinato dei secoli X-XII, le mura cittadine dei secoli XII-XIII, la Cattedrale tardogotica del Salvatore nel 1415, la Casa Trilingue nel 1536, la Chiesa di San Giuseppe (1871- 1874), Christuskirche (1908), Liebfrauenkirche (restaurata nel 1951), Municipio (1897-1902), stazione ferroviaria (1934) e centro dell'ebraismo (1999).
In termini di pianificazione urbanistica, Duisburg fa molto affidamento su strutture industriali, alcune delle quali sono ancora in uso e sono parzialmente integrate nei parchi o utilizzate da aziende e imprese culturali nel porto interno.
Divisione amministrativa
Da quando è stata effettuata la riorganizzazione comunale il 1 gennaio 1975, il territorio di Duisburg è stato suddiviso in 46 distretti, che sono distribuiti su 7 distretti urbani:
| Distretto di Duisburg | Popolazione | Quartieri |
|---|---|---|
| Walsum | 50.836 | Aldenrade |
| Alt-Walsum | ||
| Fahrn (Fattoria) | ||
| Overbruch | ||
| Vierlinden (Vierlinden) | ||
| Wehofen (Wehofen) | ||
| Hamborn | 74.947 | Alt-Hamborn |
| Marxloh (Marxloh) | ||
| Neumühl | ||
| Obermarxloh | ||
| Röttgersbach | ||
| Meiderich / Beeck | 73.584 | Beeck |
| Beeckerwerth | ||
| Bruckhausen (Bruckhausen) | ||
| Laar | ||
| Mittelmeiderich | ||
| Obermeiderich | ||
| Untermeiderich | ||
| Homberg / Ruhrort / Baerl | 40.794 | Alt-Homberg |
| Baerl | ||
| Hochheide | ||
| Ruhrort | ||
| Rheinhausen (Rheinhausen) | 77.893 | Bergheim (Bergheim) |
| Hochemmerich | ||
| Friemersheim | ||
| Rheinhausen-Mitte | ||
| Rumeln-Kaldenhausen (Rumeln-Kaldenhausen) | ||
| Duisburg-Mitte (Duisburg-Mitte) | 110.931 | Altstadt (Altstadt) |
| Dellviertel (Dellviertel) | ||
| Duissern (Duissern) | ||
| Hochfeld (Hochfeld) | ||
| Kasslerfeld (Kasslerfeld) | ||
| Neudorf-Nord | ||
| Neudorf Sud (Neudorf Sud) | ||
| Neuenkamp (Neuenkamp) | ||
| Wanheimerort (Wanheimerort) | ||
| Duisburg-Sud (Duisburg-Sud) | 73.118 | Bissingheim |
| Buchholz | ||
| Grossenbaum (Grossenbaum) | ||
| Huckingen (Huckingen) | ||
| Hüttenheim (Hüttenheim) | ||
| Mündelheim | ||
| (include Ehingen, Rheinheim, Serm e Holtum) | ||
| (Mündelheim, che comprende Ehingen, Rheinheim, Serm e Holtum) | ||
| Rahm (Ariete) | ||
| Ungelsheim | ||
| Wanheim-Angerhausen | ||
| Wedau |
Infrastrutture, istituzioni culturali e di spettacolo
Con l'apertura della Gesamthochschule University nel 1972, la città è stata riconosciuta come centro scientifico e high-tech. Dal 2005, la School of Management opera nel campus con l'accento sul fare affari.
Ci sono altre istituzioni educative in città: la State University of Applied Sciences e la Folkwang University of Arts. Tra i principali istituti di ricerca a Duisburg ci sono gli istituti di circuiti microelettronici della Fraunhofer Society, la costruzione navale fluviale e la saldatura.
Per quanto riguarda l'intrattenimento e la ricreazione, le aree verdi popolari sono il Parco della città vecchia, il Parco paesaggistico del Nord e il I. Kant, un parco ricreativo ad Hambourne.
Gli appassionati di sport sono interessati all'Accademia sportiva (una delle più grandi d'Europa), allo stadio di atletica e di calcio, al parco sportivo Vedau con un palazzo del ghiaccio. Il massiccio della foresta di Duigburg ospita il più grande zoo della Ruhr con un giardino cinese, un acquario, un vivaio di balene e un delfinario (oltre 1 milione di visitatori all'anno).
La città ha diversi grandi musei, il Teatro dell'Opera e altri teatri.
Economia e industria
Il porto fluviale interno di Duisburg modella l'economia della città e l'industria metallurgica locale. Quasi un terzo della ghisa prodotta in Germania proviene da 8 altiforni di Duiburg. L'industria siderurgica tradizionale e la lavorazione dei metalli in città si concentrano sempre più su prodotti ad alta tecnologia. A causa di questo cambiamento strutturale (crisi dell'acciaio), in atto dagli anni '70, Duisburg soffre di alti tassi di disoccupazione. In generale, la città occupa uno dei primi posti del Nord Reno-Westfalia in termini di concentrazione di lavoratori e dipendenti stranieri e in termini di disoccupazione (solo il 14,9% della popolazione economicamente attiva).
Duisburg svolge le funzioni di porto marittimo tedesco più occidentale (approdano circa 2.000 navi fluviali, vengono movimentate circa 2 milioni di tonnellate di merci). La zona di libero scambio Rhein-Ruhr-Hafen Duisburg opera sulla base del porto locale.
Duisburg è il secondo nodo ferroviario più importante della Germania dopo Francoforte sul Meno: qui convergono 6 linee ferroviarie. All'inizio del XXI secolo, Duyburg è entrata tra i primi cinque nodi ferroviari più grandi dell'UE in termini di fatturato di merci.
È anche un importante nodo stradale (strade regionali e locali, 5 autostrade). Duisburg, infine, riveste una grande importanza nel trasporto combinato di merci, compreso il trasporto di container.
Dall'inizio del 21° secolo, Duisburg è stato un centro per lo svolgimento di conferenze internazionali, associazioni scientifiche, tecniche e industriali della Germania e dei paesi dell'UE, congressi e incontri sportivi, politici, congressi e incontri pubblici e mostre industriali.
Anche il settore dei servizi a Duisburg è abbastanza sviluppato: impiega circa il 70% di tutti i dipendenti e il ruolo principale nel suo sviluppo è svolto dal settore della logistica, delle comunicazioni e dei trasporti. La città è un centro logistico globale, uno dei più grandi d'Europa.
La città ha una sfera ben sviluppata di affari, informazioni, assicurazioni, servizi bancari e finanziari. I maggiori datori di lavoro della città sono:
- Hitachi Power Europe è una società di ingegneria elettronica ed elettrica;
- Klöckner & Co AG - commercio all'ingrosso e internazionale di prodotti in metallo e metalli ferrosi.
Duisburg è la più grande regione della metallurgia ferrosa e non ferrosa e qui si sviluppano la costruzione navale fluviale, la fabbricazione di macchine e strumenti, l'industria radioelettronica, la produzione di apparecchiature elettriche e l'industria chimica. Inoltre, la città ha un'industria della birra, del tabacco e della farina, dell'abbigliamento e della stampa, viene estratto il carbone, operano aziende petrolchimiche e di raffinazione del petrolio.
Mercato immobiliare
Il mercato immobiliare di Duisburg è scosso da anni da numerosi progetti di smantellamento. Le aree residenziali, solitamente organizzate in grattacieli, furono demolite in gran numero e quelle rimaste sono ora utilizzate per scopi commerciali.
Di conseguenza, l'alloggio esistente è praticamente esente da difetti di costruzione, il che ne aumenta il valore.Fondamentalmente, il mercato immobiliare a Duisburg è più ampio nei segmenti a basso prezzo e ci sono pochissime proprietà di alto livello e di lusso in offerta. Ma si trovano ancora case e appartamenti confortevoli, di solito vicino al Reno.
A causa del tasso di disoccupazione relativamente alto e del costante calo della popolazione, il mercato immobiliare di Duisburg è in uno stato rilassato da molti anni. Ciò non significa, tuttavia, che l'amministrazione comunale non sia alle prese con i problemi che qui abbondano. Molti edifici necessitano di ristrutturazione, in alcune zone è difficile non notare carenze infrastrutturali.
Oggi la ristrutturazione a Duisburg sta prendendo piede, soprattutto nella parte settentrionale, vicino a Bruckhausen e Marksloch - qui già più di 100 condomini vuoti sono stati acquistati e distrutti dalle autorità.
L'obiettivo della pianificazione urbana per il prossimo futuro è l'ulteriore sviluppo del Landschaftspark Duisburg-Nord a Grüngürtel. Le aree di conversione al di fuori del progetto vengono sviluppate in tutta la metropoli del Reno e vengono convertite principalmente in aree verdi.
Contrariamente alla credenza popolare, il porto un tempo fumoso si sta avvicinando alla natura, nonostante la struttura a blocchi degli insediamenti degli ex quartieri operai stia solo parzialmente migliorando. Allo stesso tempo, l'attuale offerta abitativa sta registrando un aumento di valore in molte zone della città. Nelle aree industriali, l'offerta di abitazioni e immobili commerciali dovrebbe diminuire, poiché l'attuale tendenza è verso la creazione di insediamenti naturali, aperti e vicini alla natura.
Caratteristiche degli immobili residenziali e commerciali per distretto
Se parliamo di Duisburg nel suo insieme, al momento dell'acquisto di immobili residenziali e commerciali, un investitore dovrebbe concentrarsi principalmente sui seguenti gruppi di popolazione:
- migranti, soprattutto musulmani dalla Turchia (Duisburg ha la più grande comunità musulmana, e in alcune zone la quota di stranieri raggiunge il 30%, ea Bruckhausen l'80% dei residenti sono immigrati);
- lavoratori di imprese industriali (soprattutto vivono in città);
- persone anziane (l'età media dei residenti di Duisburg è di 47 anni e nella regione di Ungelsheim - 50 anni);
- studenti (sebbene le università locali praticamente non attirino studenti dall'estero e da altre città tedesche, qui ci sono ancora molti studenti).
La tabella ti aiuterà a farti un'idea di quali aree di Duisburg sono più spesso scelte per la residenza permanente dai rappresentanti di alcuni segmenti della popolazione:
| Quartiere | Caratteristiche principali | Attrattività per i rappresentanti di alcuni segmenti della popolazione |
|---|---|---|
| Walsum | ||
| Aldenrade | Zona tranquilla e silenziosa immersa nel verde, separata dalle zone limitrofe da una cintura verde. Moderne case uni e bifamiliari con giardini ben curati creano un quadro d'insieme armonioso. Negozi, ristoranti, mercato settimanale, 3 asili nido, scuole primarie e secondarie, riserva naturale. C'è una zona industriale. Buoni collegamenti di trasporto. | Single, famiglie con bambini, operai industriali. L'età media dei residenti è di 45 anni. |
| Alt-Walsum | Nuovi edifici residenziali, condomini. Ci sono abbastanza negozi, non c'è mercato settimanale. I collegamenti di trasporto sono buoni, ma ci vuole 1 ora per raggiungere il centro in autobus. | Persone sole, lavoratori dell'industria. L'età media dei residenti è di 40 anni. |
| Fahrn | Per lo più condomini multifunzionali e villette a schiera. Diversi negozi, una panetteria, una macelleria, 3 asili nido, una scuola elementare, media e specializzata. Area riservata per la ricreazione. Ci vogliono circa 30 minuti per raggiungere il centro, i collegamenti sono buoni. La vita è dignitosa ed economica. | Single, coppie senza figli. La quota di stranieri è superiore del 25% rispetto ad altre regioni. |
| Overbruch | Carattere rustico. Principalmente edifici prefabbricati e insediamenti residenziali, case unifamiliari. Supermercato, panetteria, macelleria, nessun mercato settimanale. Ci vuole molto tempo per raggiungere il centro. | Persone sole. L'età media dei residenti è di 44 anni. |
| Vierlinden | La zona è vicina a Oberhausen e Dinslaken. Villette a schiera in nuovi complessi residenziali, vecchie case unifamiliari, condomini. Buoni collegamenti di trasporto, rapido accesso al centro. 4 asili nido, un supermercato, un discount, una panetteria, un mercato settimanale, attività ricreative in un'area protetta, campi sportivi, un ippodromo. | Giovani coppie senza figli, famiglie con bambini, persone attive. |
| Wehofen | Ambiente rustico idilliaco. Alla periferia del quartiere sono stati realizzati nuovi edifici residenziali con giardino. 5 asili nido, nessuna scuola. Buoni collegamenti di trasporto, ci vuole un'ora per raggiungere il centro. Piccoli negozi, supermercato, mercato settimanale, campi sportivi. | Single, coppie senza figli. |
| Hamborn | ||
| Alt-Hamborn | La zona è caratterizzata da un mix di edifici residenziali vecchi e nuovi. Vivono rappresentanti di varie nazionalità. Mercato settimanale, negozi, via dello shopping, bar, asili nido, scuole primarie e secondarie. Giardino botanico. Parco sportivo, cabaret, torre di osservazione. | Famiglie a reddito medio con bambini. 25% di stranieri. |
| Marxloh | La regione è industriale. Case e appartamenti semplici, in parte in cattive condizioni. Affitto basso, buoni collegamenti di trasporto. 8 asili nido, banche, studi medici, negozi, un grande mercato di elettrodomestici, molti negozi per matrimoni alla moda, una moschea musulmana. | Famiglie a basso reddito, single. Ci sono il 36% di stranieri in più rispetto ad altre aree. |
| Neumühl | È caratterizzato da strutture eterogenee che vanno dalle belle case unifamiliari ai grandi edifici prefabbricati. Zona industriale, diversi piccoli negozi, supermercati, discoteca, ristorante, mercato settimanale, ospedale cattolico. I collegamenti di trasporto sono buoni. | Persone sole. L'età media dei residenti è di 43 anni. |
| Obermarxloh | Prevalentemente alloggi sociali. Qui si compra una bella casa con pochi soldi, ma l'atmosfera è sgradevole, i problemi sociali non sono stati risolti e ci sono molti disoccupati. I collegamenti sono buoni, ci vogliono 40 minuti per raggiungere il centro. | Famiglie a basso reddito. Ci sono molti stranieri, soprattutto turchi. |
| Röttgersbach | La zona è caratterizzata da case unifamiliari, antiche dimore, case patrizie. I condomini sono rari. 5 asili nido, discount, niente mercato, niente scuole. Parco, golf club, sauna, piscine, attività ricreative all'aperto. Buoni collegamenti di trasporto, ma ci vuole 1 ora per raggiungere il centro. L'affitto è alto. | Famiglie con bambini in età prescolare, pensionati. |
| Meiderich / Beeck | ||
| Beeck | Zona media con zone residenziali grigie, vecchi edifici da ristrutturare. Belle nuove case si trovano in tranquille strade laterali. L'affitto è relativamente basso. 5 asili nido, piscina coperta, biblioteca, alcuni negozi, area commerciale. Buoni collegamenti di trasporto, a 30 minuti dal centro. | Famiglie a basso reddito. Il 22% sono stranieri. |
| Beeckerwerth | Zona tranquilla, anche in centro. 3 asili nido, scuola elementare, discount, market, discoteca, campi sportivi. Buoni collegamenti di trasporto, ci sono ingorghi, al centro - 30 minuti. | Persone sole. Il 13% sono stranieri. |
| Bruckhausen | L'area si trova tra gli enormi e visibili edifici dell'acciaieria. Un'area sociale svantaggiata con un alto tasso di criminalità. Gli edifici sono in cattive condizioni, il tasso di disoccupazione è superiore al 30%, gli affitti sono bassi. | Oltre l'80% dei residenti sono immigrati, la quota di stranieri nella zona è del 60%. |
| Laar | Piccola area idilliaca sul Reno. Diverse file di edifici residenziali, condomini. Institute of Applied Materials Technology dell'Università di Duisburg-Essen. Diversi asili nido, scuole primarie e secondarie, centri sportivi. Buoni collegamenti di trasporto, al centro - meno di 30 minuti. | Famiglie con bambini, pensionati. La quota di stranieri è del 25%. |
| Mittelmeiderich | Una delle zone centrali con splendidi edifici antichi combinati con grattacieli funzionali. 7 asili nido, 3 scuole primarie, scuole secondarie. Via dello shopping, farmacie, negozi. | Famiglie con bambini |
| Obermeiderich | Una varietà di opzioni abitative: belle vecchie case unifamiliari, semplici condomini, grattacieli funzionali. La zona è attraversata da diverse strade principali. A nord-ovest - un parco paesaggistico, a nord-est - un centro commerciale, a ovest - una grande area commerciale e industriale. | Giovani coppie |
| Untermeiderich | La zona è caratterizzata da villette unifamiliari, condomini con e senza giardino, talvolta villette a schiera. Via dello shopping, negozi, negozi, discount, supermercati, mercato settimanale, 3 asili nido, scuole elementari, discoteca. Buoni collegamenti di trasporto, affitto basso. | Giovani coppie, famiglie con bambini piccoli. |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | ||
| Alt-Homberg | Case con facciate liberty ben conservate, nuove costruzioni in zona municipio. Negozi, supermercati, mercato settimanale, ristoranti, pub, discount. Impianti industriali e chimici. Scuole materne, scuole primarie e secondarie, scuole superiori. Buoni collegamenti di trasporto, ci vogliono 30 minuti per raggiungere il centro. Campi sportivi. | Persone sole, operai di fabbrica. |
| Baerl | Una zona meravigliosa con una riserva naturale e un'area ricreativa. Principalmente case unifamiliari, edifici rurali e diversi condomini. 2 asili nido, scuola primaria. | Famiglie con bambini, pensionati. |
| Hochheide | Appartamenti funzionali ed edifici residenziali sono mescolati con case unifamiliari. 6 asili nido, scuole elementari, supermercati, discount, mercato settimanale. | Cittadini socialmente vulnerabili. Nelle case famiglia vicino al Reno ci sono famiglie con bambini. Persone parsimoniose. |
| Ruhrort | Bella zona in cui soggiornare. Sviluppo denso. Case unifamiliari, raramente villette a schiera. Numerosi esercizi di ristorazione, ottimi collegamenti di trasporto, 3 asili nido, scuole primarie, secondarie e comprensive, supermercati, banche, discount. | Famiglie con bambini, pensionati. L'età media dei residenti è di 44 anni. |
| Rheinhausen | ||
| Bergheim | Area verde in campagna. Case unifamiliari, nuove costruzioni. Buoni collegamenti di trasporto, al centro - 15 minuti. 6 asili nido, scuole elementari, negozi, studi medici, farmacie, ristorante, area ricreativa con barbecue e attrezzature per sport acquatici. | Giovani famiglie |
| Hochemmerich | Vasta area. Mercato settimanale, supermercati, discount, rivenditori. Buone strutture di trasporto. Impianti sportivi, aree acquatiche, giardino di erica, palcoscenico, caffè, campo da minigolf, campi da gioco. | 25% di stranieri. Persone con redditi modesti, persone sole. |
| Friemersheim | La zona rurale è caratterizzata da vecchie case unifamiliari, case plurifamiliari standard. 6 asili nido, scuole primarie e secondarie, negozi, supermercati. | Famiglie con bambini piccoli, pensionati. |
| Rheinhausen-Mitte | Case semplici, vecchi edifici insieme a grattacieli funzionali. Via dello shopping, mercato settimanale, 4 asili nido, campi sportivi, aree acquatiche, giardino-erica, bar-caffetteria, campo da golf. Buoni collegamenti di trasporto, rapido accesso al centro e alle zone limitrofe. | Persone sole. L'età media dei residenti è di 47 anni. |
| Rumeln-Kaldenhausen | Zona in campagna. 5 asili nido, 3 scuole primarie, una scuola secondaria, 2 scuole secondarie moderne, una scuola specializzata per ritardati mentali. Mercato settimanale, ampi negozi, area ricreativa, sport acquatici, circoli sportivi. Al centro in autobus 50 minuti. Ha una propria stazione ferroviaria. | Famiglie con bambini, pensionati. L'età media dei residenti è di 45 anni. |
| Duisburg-Mitte | ||
| Altstadt | Zona alla moda. Molti vecchi edifici con belle facciate e nuovi edifici funzionali. Appartamenti di ogni tipologia e dimensione. Porto interno. Mercati settimanali, molti negozi, centri commerciali, teatro centrale, ristoranti, rivenditori, casinò hi-tech, caffè, bar, musei. Poco verde. | Giovani coppie, single. La quota di stranieri è del 15%. L'età media dei residenti è di 44 anni. |
| Dellviertel | Zona popolare. Per lo più nuovi edifici. Diversi asili nido, scuole elementari, istituto comprensivo, scuole secondarie. Teatro cabaret, centro culturale, caffè, pub, parchi giochi per bambini. | Giovani famiglie, giovani coppie senza figli. |
| Duissern | Ci sono molti vecchi edifici, viali e cortili verdi. Foresta della città. Molte ville plurifamiliari e ville private con giardini ben curati. Diversi asili nido, 2 scuole elementari, l'Università di Duisburg-Essen, 2 giardini botanici, uno zoo, un delfinario. Buoni collegamenti di trasporto, il centro è raggiungibile in un paio di minuti, a Dusseldorf in un'ora. | Studenti, famiglie con bambini, pensionati. L'età media dei residenti è di 46 anni. La popolazione è in continuo calo. |
| Hochfeld | Case e appartamenti semplici. Molte caffetterie e negozi turchi. Mercato settimanale, molti punti vendita, 2 parchi, discoteche, ristorante, pub. Tariffe di noleggio basse. | Migranti, single, studenti, famiglie a basso reddito. La quota di stranieri è del 37%. |
| Kasslerfeld | Edifici standard, vecchie case e nuovi edifici funzionali. Puoi comprare una casa economica proprio sulla strada principale o in una tranquilla strada laterale. 3 asili nido, discoteche, supermercati. Buoni collegamenti di trasporto, al centro - 10-15 minuti. | Giovani con richieste basse. Persone a basso reddito che non vogliono rinunciare ai vantaggi del centro città. |
| Neudorf-Nord | Una zona popolare vicino alla foresta cittadina e al più grande parco sportivo della Germania. Molte opzioni abitative. C'è un campus dell'Università di Duisburg-Essen. Infrastrutture eccellenti, collegamenti di trasporto ben sviluppati. | Studenti, pensionati. L'età media dei residenti è di 45 anni. |
| Neudorf-Süd | Area verde confinante con il parco sportivo di Wedau e il bosco urbano. Per lo più case a schiera e vecchi edifici ben conservati, ma anche condomini funzionali, nuove strutture e graziose case unifamiliari. Zona ricreativa. La vicinanza del centro. | Giovani coppie, famiglie con bambini, pensionati. |
| Neuenkamp | A nord l'area è occupata da una zona industriale, a sud l'insediamento. L'area è abbastanza verde. dominato da piccole case private, edifici unifamiliari, condomini con vista sulla campagna. 2 asili nido, scuola elementare, diversi negozi per le necessità quotidiane, ristoranti, piccola piscina coperta. | Coppie senza figli, single, operai industriali. |
| Wanheimerort | Molte aree residenziali, autostradali, commerciali e ricreative. Molte case unifamiliari con giardino, condomini. Parco sportivo, area forestale, 6 laghi, grande cimitero forestale. Mercato, molti negozi, supermercati, discount, 6 asili nido, 3 scuole primarie, scuole secondarie. Ottimi collegamenti di trasporto: puoi raggiungere rapidamente il centro, Düsseldorf e Dortmund. | Famiglie con bambini, giovani coppie, pensionati. |
| Duisburg-Sud | ||
| Bissingheim | Una zona popolare in una tranquilla zona boschiva. Vicinanza al centro e diverse aree ricreative. Asilo, parco sportivo, mercato settimanale, lago. È possibile raggiungere rapidamente l'università nella zona di Neudorf-Nord. | Studenti, famiglie con bambini in età prescolare, pensionati. |
| Buchholz | Zona residenziale tranquilla. Scuole materne, primarie e secondarie. Mercato settimanale, parco ricreativo. Un'eccellente combinazione di natura e infrastrutture urbane. | Famiglie e coppie benestanti. |
| Grossenbaum | Zona amena con predominanza di villette unifamiliari e case popolari con giardino. Sono presenti villette a schiera e prefabbricate. Laghi, boschi per passeggiate, molti negozi e caffè. Asili nido, 2 scuole elementari, un istituto comprensivo, Università di scienze applicate Renania settentrionale-Vestfalia. Buoni collegamenti di trasporto, al centro - 10 minuti. | Studenti, famiglie con bambini, giovani coppie. |
| Huckingen | Un luogo popolare in cui vivere grazie alle sue numerose aree verdi, alle infrastrutture sviluppate e agli ottimi collegamenti di trasporto. Ci sono nuove aree di sviluppo con edifici di uno e due appartamenti. Qui si trova il centro di sviluppo di Infineon Technologies AG e si prevede la creazione di nuove società high-tech. Centro commerciale, S. Anna, 3 asili nido, scuola elementare, ristorante italiano gourmet, hotel, campo da golf, tante attività all'aria aperta. | Famiglie con bambini, imprenditori, dipendenti di centri tecnologici, pensionati. L'età media dei residenti è di 45 anni. |
| Hüttenheim | L'area è delimitata ad ovest dal Reno e da stabilimenti industriali. Le chiese cristiane sono state trasformate in un centro commerciale e in una casa di riposo, ci sono 2 moschee musulmane e ne verrà costruita un'altra. Dominano le case semplici. L'affitto è basso. 3 asili nido, i negozi sono sufficienti. I collegamenti di trasporto sono accettabili, al centro 30 minuti. | Persone con un budget limitato a cui non dispiace vivere con gli stranieri. Il 28% sono stranieri. |
| Mündelheim (include Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | Zona tranquilla e silenziosa del tipo villaggio. Molte vecchie e nuove case unifamiliari circondate da campi e prati. Buoni collegamenti di trasporto, per l'aeroporto di Dusseldorf - 15 minuti. Scuola elementare, 2 asili nido. Ampie opportunità di svago all'aperto. | Famiglie con bambini in età prescolare, pensionati. |
| Rahm | Ad est, l'area è divisa da un'ampia zona boschiva. C'è una zona di sviluppo. 3 asili nido, scuola elementare, ampi negozi e spazi verdi. Comodo per raggiungere Dusseldorf. Affitto basso e allo stesso tempo vicinanza al centro città. | Pensionati, dipendenti di imprese a basso reddito. 5% di stranieri. L'età media dei residenti è di 45 anni. |
| Ungelsheim | Zona prevalentemente tranquilla e verdeggiante, equidistante dal centro città, Düsseldorf e Krefeld. Ci sono pochi edifici unifamiliari e condominiali, per lo più a schiera. Nelle vicinanze c'è un'area ricreativa, ci sono molti negozi. | Pensionati. L'età media dei residenti è di 50 anni. |
| Wanheim-Angerhausen | L'area è dotata di aree verdi, ma è circondata da stabilimenti industriali. Condomini funzionali, case unifamiliari, complessi residenziali. 5 asili nido, scuole per bambini di tutte le età. Mercato settimanale, negozi, discount. Parchi giochi, area ricreativa, riva del Reno. | Famiglie con bambini, persone sole. |
| Wedau | "Città-giardino": l'area si trova su 6 laghi e altre aree ricreative e allo stesso tempo è vicina al centro. La qualità della vita è alta. Villette a schiera, complessi abitativi prefabbricati, case popolari e villette unifamiliari, ville di paese con ampi giardini. Parco sportivo, diverse piscine per canoa e canottaggio, bosco, area ricreativa. 2 asili nido, scuola elementare, ottime infrastrutture, buoni collegamenti di trasporto. | Famiglie con bambini, pensionati. L'età media dei residenti è di 48 anni. |
Caratteristiche degli immobili commerciali
Infatti, se un investitore decide di acquistare un immobile a Duisburg, è consigliabile puntare sugli immobili residenziali. Quando c'è il desiderio di investire in edifici commerciali, è meglio puntare su aree della città in cui l'infrastruttura non è troppo sviluppata, soprattutto al nord. Ma in qualunque zona tu decida di aprire un'istituzione come un ristorante o un caffè, dovresti tenere conto del fatto che Duisburg è una città multinazionale e qui vivono molti musulmani. Ci saranno molti più visitatori se si pensa al menu halal e all'atmosfera orientale del catering.
I turisti vengono a Duisburg per visitare il porto più grande, i musei, uno zoo e le feste locali. Ci sono hotel in città e i posti non mancano, quindi è improbabile che l'apertura di un hotel o di un ostello soddisfi le aspettative dell'investitore.
Come già accennato, la popolazione di Duisburg sta invecchiando: le giovani coppie raramente si trasferiscono qui per vivere. Secondo le statistiche, in città ci sono 138,3 medici praticanti ogni 100.000 abitanti, mentre la media tedesca è 230. Ciò suggerisce che presto ci sarà una carenza di specialisti per gli anziani. L'investitore potrebbe investire nell'apertura di una nuova clinica, case di cura, pensioni.
Infine, la domanda garantita sarà garantita dai servizi di ostelli per studenti, caffè economici, strutture di intrattenimento per giovani e caffetterie. Ma a condizione che tali imprese si trovino nelle immediate vicinanze delle università.
Costo medio degli immobili residenziali e commerciali in città
Nel mercato immobiliare di Duisburg, il numero schiacciante di offerte di alloggi si riferisce ad appartamenti e case nel segmento dei prezzi bassi. Ci sono pochissime ville di lusso e appartamenti di lusso in città; case più o meno comode e degne di nota si trovano vicino al Reno e vicino ad alcune aree ricreative in zone che non hanno zone industriali. Ma ci sono anche parecchie case uni o bifamiliari in vendita, per lo più nel sud della città e sulla riva sinistra del Reno.
Sono compresi nell'offerta anche gli appartamenti situati in località abbastanza attraenti. Ad esempio, a Rumeln-Kaldenhausen, un ampio trilocale mansardato di 90 m2 costerà circa 200.000 euro compreso il balcone.
Nella famosa zona residenziale di Baerl, a nord di Duisburg, tali proprietà non sono rare. Qui il mercato è ampio e diversificato per la varietà delle tipologie immobiliari. Che si tratti dei piani superiori o inferiori, del giardino, del balcone, nelle aree di sviluppo Baerl anche gli acquirenti più esigenti troveranno ciò che cercano. Allo stesso tempo, i prezzi si mantengono nell'intervallo da 170.000 a 400.000 euro, a seconda della superficie dell'abitazione e di alcune sue caratteristiche.
Ma i nuovi edifici qui sono già in posizioni migliori. Per i trilocali al piano terra con una superficie di 100 mq, i prezzi sono fissati a 260.000 euro e il giardino è compreso nel prezzo.
Un po' più a est, a Buchholz, l'offerta è più modesta: un trilocale di 70 mq è in vendita al prezzo di 60.000 euro, anche se si trovano in località attraenti.
| Quartiere | Dinamica della domanda immobiliare (%) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | -1.9 |
| Alt-Walsum | -3.3 |
| Fahrn | 4.2 |
| Overbruch | 3.7 |
| Vierlinden | -2 |
| Wehofen | -6.8 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 8.5 |
| Marxloh | 0 |
| Neumühl | 6.3 |
| Obermarxloh | 0 |
| Röttgersbach | -2 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 0 |
| Beeckerwerth | 0 |
| Bruckhausen | 0 |
| Laar | -3.9 |
| Mittelmeiderich | -1.9 |
| Obermeiderich | 6.5 |
| Untermeiderich | 2 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 0 |
| Baerl | -6.8 |
| Hochheide | 6 |
| Ruhrort | 0 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 3.7 |
| Hochemmerich | 0 |
| Friemersheim | 0 |
| Rheinhausen-Mitte | 1.9 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 0 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 5 |
| Dellviertel | -5.2 |
| Duissern | 0 |
| Hochfeld | 0 |
| Kasslerfeld | -1.9 |
| Neudorf-Nord | -1.6 |
| Neudorf-Süd | 0 |
| Neuenkamp | -7.5 |
| Wanheimerort | 3.7 |
| Duisburg-Sud | |
| Bissingheim | 0 |
| Buchholz | 6.9 |
| Grossenbaum | 1.7 |
| Huckingen | -4.9 |
| Hüttenheim | 3.8 |
| Mündelheim (include Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | 8.6 |
| Rahm | -4.5 |
| Ungelsheim | 5.3 |
| Wanheim-Angerhausen | 0 |
| Wedau | 3.3 |
Gli immobili commerciali a Duisburg possono essere tranquillamente definiti economici, anche tenendo conto dei costi aggiuntivi delle spese notarili, delle tasse e delle commissioni di intermediazione. La seguente tabella ti aiuterà a conoscere i prezzi attuali per gli edifici commerciali più popolari:
| Oggetto della proprietà | Anno di costruzione | Superficie, m2 ) | Redditività (%) | Reddito assoluto (EUR) | Costo (EUR) | Aggiungere. spese (notaio, imposta di acquisto, provvigione di mediazione) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Due case popolari | 1960 | 1.222 | 0.08 | 69.000 | 860.000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Edificio per uffici | 1978 | 1.498 | 0.073 | 127.200 | 1,750,000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Portfolio di condomini | 1960 | 1.222 | 0.075 | 80.260 | 1,070,000 | 0.015 0.065 0.06 |
| Terreno da investimento | - | 15.000 | - | - | 2,200,000 | 0.02 0.065 0.071 |
Prezzi per appartamenti di varie metrature
Ecco 2 tabelle: la prima ti aiuterà a farti un'idea del costo medio di un metro quadrato di superficie dell'appartamento a Duisburg, nello stato federale del Nord Reno-Westfalia e in Germania nel suo insieme, e le informazioni dal secondo tabella ti aiuterà a comprendere la dinamica del costo degli appartamenti per il periodo dal 2021 al 2021:
La seguente tabella contiene informazioni sul prezzo al quale è possibile acquistare un appartamento a Duisburg, a seconda di quale zona della città verrà scelta:
Prezzi per singoli edifici residenziali di varie dimensioni
Le seguenti 2 tabelle aiuteranno a valutare le prospettive di acquisto di una casa residenziale individuale a Duisburg: le informazioni della prima tabella ti daranno informazioni sul costo medio delle case a Duisburg, Renania settentrionale-Vestfalia e Germania al 2021, e le informazioni da la seconda tabella aiuterà a farsi un'idea della variazione di denaro agli edifici privati dal 2021 al 2021:
Gli attuali prezzi medi per un metro quadrato dell'area di una casa privata in alcuni quartieri di Duisburg si riflettono nella tabella seguente:
La tabella seguente mostra i prezzi medi di mercato delle case unifamiliari a Duisburg per distretto cittadino:
| Quartiere | Prezzi delle case (EUR) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | 225.000 |
| Alt-Walsum | 265.000 |
| Fahrn | 149.000 |
| Overbruch | 197.000 |
| Vierlinden | 167.000 |
| Wehofen | 108.000 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 189.000 |
| Marxloh | 252.000 |
| Neumühl | 193.000 |
| Obermarxloh | 178.000 |
| Röttgersbach | 258.000 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 136.000 |
| Beeckerwerth | 126.000 |
| Bruckhausen | 125.000 |
| Laar | 141.000 |
| Mittelmeiderich | 180.000 |
| Obermeiderich | 211.000 |
| Untermeiderich | 207.000 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 195.000 |
| Baerl | 338.000 |
| Hochheide | 223.000 |
| Ruhrort | 206.000 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 266.000 |
| Hochemmerich | 208.000 |
| Friemersheim | 199.000 |
| Rheinhausen-Mitte | 113.000 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 292.000 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 293.000 |
| Dellviertel | 314.000 |
| Duissern | 374.000 |
| Hochfeld | 228.000 |
| Neudorf-Nord | 360.000 |
| Neudorf-Süd | 325.000 |
| Neuenkamp | 193.000 |
| Wanheimerort | 187.000 |
| Duisburg-Sud | |
| Bissingheim | 297.000 |
| Buchholz | 282.000 |
| Grossenbaum | 441.000 |
| Huckingen | 530.000 |
| Hüttenheim | 242.000 |
| Mündelheim | 295.000 |
| (include Ehingen, Rheinheim, Serm e Holtum) | |
| Rahm | 430.000 |
| Ungelsheim | 306.000 |
| Wanheim-Angerhausen | 267.000 |
| Wedau | 256.000 |
Di seguito sono riportati i prezzi attuali per 1 m2 di area condominiale nei quartieri di Duisburg, in cui vengono attualmente venduti:
| Quartiere | Prezzi condominiali (EUR/m2) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | 1000 |
| Alt-Walsum | 1.450 |
| Fahrn | 800 |
| Overbruch | 1.200 |
| Vierlinden | 1000 |
| Wehofen | 1.400 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 700 |
| Marxloh | 650 |
| Neumühl | 950 |
| Obermarxloh | 700 |
| Röttgersbach | 1.15 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 600 |
| Bruckhausen | 450 |
| Laar | 650 |
| Mittelmeiderich | 800 |
| Obermeiderich | 700 |
| Untermeiderich | 700 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 1000 |
| Baerl | 1.900 |
| Hochheide | 850 |
| Ruhrort | 1.200 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 1.100 |
| Hochemmerich | 650 |
| Friemersheim | 1000 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 1.600 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 1.300 |
| Dellviertel | 1.100 |
| Duissern | 1.500 |
| Hochfeld | 550 |
| Kasslerfeld | 850 |
| Neudorf-Nord | 1.300 |
| Neudorf-Süd | 1.200 |
| Neuenkamp | 1000 |
| Wanheimerort | 800 |
| Duisburg-Sud | |
| Bissingheim | 950 |
| Buchholz | 1.200 |
| Grossenbaum | 1.500 |
| Huckingen | 1.300 |
| Hüttenheim | 800 |
| Mündelheim (include Ehingen, Rheinheim, Serm e Holtum) | 1.150 |
| Rahm | 1.900 |
| Wanheim-Angerhausen | 1.050 |
| Wedau | 1.050 |
Prezzi di affitto di immobili residenziali e commerciali per distretto
Alta disoccupazione, invecchiamento della popolazione, diminuzione della popolazione, un'ampia percentuale di alloggi sociali per famiglie a basso reddito e migranti: queste circostanze non hanno influenzato nel modo migliore il mercato immobiliare locale. Le tariffe degli affitti sono in calo da molto tempo e oggi è possibile affittare un appartamento abbastanza a buon mercato anche in luoghi attraenti a Duisburg.
Non sarà redditizio affittare alloggi per la successiva sublocazione: ci sono abbastanza offerte sul mercato, le autorità si stanno persino sbarazzando dei condomini vuoti.
Per quanto riguarda la locazione di immobili commerciali, anche le tariffe dei locatori possono essere descritte come modeste. Ma cercare di guadagnare con il subaffitto non vale la pena: molti stabilimenti sono chiusi a causa della mancanza di visitatori per raggiungere il livello di autosufficienza. In poche parole, gli imprenditori possono facilmente trovare locali adatti senza pagare troppo al proprietario.
Gli attuali prezzi di locazione per alcuni tipi di immobili commerciali sono contenuti nella tabella seguente:
| Proprietà commerciale | Superficie, m2 ) | Costo per 1 m 2 (euro) | Costo totale (EUR) |
|---|---|---|---|
| Edificio per uffici | 3.104 | 10,00 | 31.040 |
| Spazio ufficio | 184 | 11.96 | 2.200 |
| Magazzino logistico | 6.684 | 4.70 | 31.415 |
| Locale commerciale al 1° piano dell'edificio | 160 | 4.50 | 720 |
| Caffè con tavolini in strada | 300 | 8.34 | 2.500 |
| Sbarra | 140 | 5.72 | 800 |
| Un ristorante | 595 | 2.11 | 1.250 |
| Mini Hotel | 300 | 5,00 | 1.500 |
| Terreno (comunicazioni) | 1.100 | 6,00 | 6.600 |
| Magazzino vini con vendita esatta | 240 | 4.38 | 1.050 |
Prezzi per l'affitto di appartamenti di varie metrature
La domanda di alloggi in affitto a Duisburg è paragonabile alla media della Repubblica federale di Germania - dalla data di pubblicazione dell'annuncio dell'affitto di un appartamento alla firma di un contratto con un inquilino, occorrono in media 14 giorni qui. Per fare un confronto, a Berlino, coloro che desiderano affittare un appartamento vengono cercati in 10 giorni, ea Friburgo - in 6 giorni.
I residenti di Duisburg spendono in media il 14,1% del loro reddito mensile per l'affitto di un appartamento, se non si tiene conto del costo delle bollette e di altri costi di mantenimento dell'abitazione. Per pagare i servizi di smaltimento dei rifiuti domestici, acqua calda e fredda, aria condizionata, riscaldamento ed elettricità, i residenti stanziano inoltre circa 170 euro al mese.
Prestare attenzione alle tabelle sottostanti. La prima contiene informazioni sul costo medio di locazione degli appartamenti a Duisburg (per confronto, abbiamo indicato anche i prezzi medi per lo stato federale del Nord Reno-Westfalia e la Germania), e la seconda tabella riflette le informazioni sulla variazione del costo di locazione appartamenti per il 2011-2017:
La tabella seguente fornisce informazioni sul costo medio di affitto di appartamenti in alcune zone di Duisburg:
Prezzi affitto casa privata
I prezzi medi degli affitti per edifici residenziali privati di 100 m2, 150 m2 e 200 m2 a Duisburg, nella Renania settentrionale-Vestfalia e nella Repubblica federale di Germania sono riportati nella prima tabella che vedete di seguito. E la seconda tabella riflette la dinamica dei prezzi per l'affitto di case per il periodo 2011-2017:
Conclusione
Duisburg ha attualmente una vasta offerta di case unifamiliari. Gli alti tassi di disoccupazione stanno abbassando i valori degli immobili nei segmenti di prezzo più bassi per molti anni. Gli alloggi attualmente disponibili in molte aree, in particolare a nord del porto, saranno presto demoliti e modernizzati: verranno attrezzati nuovi parcheggi, è prevista un'attività promettente, le autorità segnalano anche il miglioramento dei luoghi pubblici.
A sud di Duisburg, a Rheinhausen, la struttura urbana è più simile a un villaggio. moderne case unifamiliari sono sparse ovunque, ma qua e là stanno emergendo complessi residenziali a schiera del dopoguerra che necessitano di ristrutturazione.
E nell'estremo nord della città, a Baerle e Walsum, una struttura urbana simile è presente in prossimità di aree ricreative e luoghi pubblici.
In generale, c'è una tendenza verso una diminuzione del numero di grandi aree residenziali a Duisburg, che dovrebbe contribuire ad aumentare il tenore di vita, principalmente a causa dell'inverdimento attivo delle strade e di un'infrastruttura ben sviluppata.
I potenziali acquirenti dovrebbero prendere in considerazione le opzioni immobiliari che hanno una prospettiva a lungo termine e valutare attentamente l'area - una comprensione di quale posizione e proprietà continueranno a funzionare bene e fornire una buona vita agli inquilini.
Pertanto, durante l'analisi dell'attrattiva degli investimenti di immobili residenziali e commerciali a Duisburg, sono stati rilevati i seguenti fattori negativi:
- La popolazione in costante diminuzione della città. L'età media dei residenti di Duisburg è di 40-45 anni e, in alcune zone, di 50 anni.
- Infrastrutture sottosviluppate in alcune zone della città.
- Basso tenore di vita della popolazione locale.
- Tasso di disoccupazione estremamente alto.
- Scarsa capacità retributiva della popolazione.
- Un piccolo numero di aree verdi, deturpate da oggetti industriali visibili da ogni dove.
I punti positivi a favore dell'acquisto di un immobile a Duisburg sono:
- Il lavoro costante delle autorità per migliorare la qualità della vita della popolazione, la costruzione attiva di zone di sviluppo, l'inverdimento delle strade, la costruzione di barriere acustiche tra fabbriche e complessi residenziali e un aumento del numero di parcheggi e aree ricreative.
- La presenza di un'università, clinica.
- Collegamenti di trasporto sviluppati, vicinanza a Dusseldorf.
- La presenza di molte imprese industriali operative, società di servizi, fabbriche, industrie ad alta tecnologia. L'economia della città può essere definita stabile grazie al locale porto fluviale e marittimo.
- Bassi canoni di locazione, basso costo di appartamenti e case: i prezzi attuali degli immobili a Duisburg consentono agli investitori alle prime armi con un piccolo capitale di acquistare oggetti.
Ricordiamo inoltre i principali indicatori a cui ispirarsi nella valutazione del mercato immobiliare cittadino:
| Prezzo medio di noleggio | 5,30 euro/mq |
| Valore medio della casa | 243.000 euro |
| Costo medio di un condominio | 1.050 euro/mq |
| Costo medio di 1 m 2 della superficie di un appartamento (30 m 2) | 1389 euro |
| Dinamica dei prezzi degli immobili rispetto all'anno precedente (2017) | 0.019 |
