La pratica dimostra che l'acquisto di immobili in Germania è un investimento redditizio. Indipendentemente dallo scopo di concludere un affare - per la propria residenza o come investimento per il futuro - i prezzi degli immobili in costante aumento in Germania ti aiuteranno a compensare rapidamente i costi. In questa situazione, i mutui in Germania nel 2021 sono appetibili non solo per i cittadini tedeschi, ma anche per gli stranieri, russi compresi. I tassi di interesse sui mutui in Germania sono ora tra i più bassi nella storia dei mutui per la casa nel paese, e questo è con una domanda sempre crescente di abitazioni.
Immobili in Germania e mutui
La domanda di immobili in Germania supera l'offerta. Sul mercato, è quasi impossibile trovare nuovi edifici in progetti completati. Tra le offerte dominano gli appartamenti in edifici, la cui costruzione è solo pianificata o sarà completata in 2-3 anni (acquisto fuori piano).
La diffusione dei prezzi degli immobili in Germania è grande: crescono in direzione dall'est del paese all'ovest. L'alloggio più costoso della Baviera, Monaco di Baviera: da 4mila euro al metro quadro. Il costo dello spazio abitativo nei nuovi edifici a Berlino parte da 2.500 euro al metro quadrato. I prezzi degli immobili residenziali secondari partono da 1500 euro.
L'aumento annuo dei prezzi e dei canoni di locazione degli immobili in Germania varia rispettivamente dal 4 al 6 e dal 2 al 3%, a seconda dello stato federale.
L'acquisto di abitazioni o locali commerciali richiede un importo abbastanza consistente. Le banche tedesche sono pronte a offrire un mutuo ipotecario non solo ai cittadini della Germania, ma anche ai non residenti nel paese: l'intero importo per l'acquisto di immobili già costruiti o in più tranche - in caso di acquisizione di un edificio non finito, mentre viene costruito.
I tassi di interesse sui mutui in Germania sono tra i più bassi d'Europa - dallo 0,8 al 2% per i cittadini tedeschi, dal 3 al 5% - per gli stranieri.
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Mutui per stranieri: condizioni, termini e tassi
I cittadini stranieri hanno la possibilità di contrarre prestiti e acquistare un appartamento con un mutuo in Germania.
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Le banche tedesche soddisfano le esigenze dei clienti dall'estero, sia persone fisiche che giuridiche, soprattutto se l'importo della transazione supera i 100mila euro.
Le condizioni di credito possono essere specifiche per ciascun cliente. L'accordo tiene conto di una serie di fattori: la solvibilità dell'acquirente, l'importo dell'acconto, la storia creditizia del cliente, le condizioni e l'ubicazione dell'appartamento.
Il primo mutuo per un cittadino straniero in Germania è più difficile da ottenere rispetto a quelli successivi. Al momento della registrazione, devi pagare dal 40 al 50% del costo totale.
Se il cliente desidera aumentare l'importo, la banca, di norma, si riunisce a metà e il tasso di interesse in questo caso verrà ridotto. Con le successive iscrizioni dell'ipoteca, l'acconto può non essere più richiesto o essere non superiore al 20% del valore complessivo dell'immobile.
Tra le altre condizioni delle banche tedesche al cliente, le più comuni sono:
- la presenza di più di due anni di un conto aperto in una banca in Germania, a cui il cliente ha regolarmente depositato fondi;
- età del cliente - da 21 a 65 anni;
- conferma di reddito sul territorio della Repubblica federale di Germania (anche dalla locazione di beni immobili). I mutui per gli stranieri in Germania saranno disponibili quando si presenta una dichiarazione dei redditi alla banca per gli ultimi sei mesi, da parte di imprenditori - estratti conto degli ultimi due anni;
- fornitura di conferma della disponibilità di pagamenti di alimenti, prestiti. Secondo la legge tedesca, i rimborsi dei prestiti non dovrebbero superare il 35% del reddito mensile di un cliente.
Puoi familiarizzare con lo stato del mercato immobiliare in diverse città della Germania per quanto riguarda l'affitto e tutte le domande relative a questo argomento nella sezione "Immobiliare".
La durata del prestito va dai cinque ai trenta anni. Si ricorda che secondo la legge tedesca gli immobili restano a disposizione della banca fino al rimborso integrale del mutuo.
Come ottenere un mutuo per un cittadino straniero
Quando si decide di collaborare con l'una o l'altra banca in Germania, vale la pena considerare la stabilità, l'onestà e l'integrità delle banche tedesche: tutto è calcolato scrupolosamente, vengono prese in considerazione tutte le possibili sfumature. Non sarà possibile ottenere urgentemente un mutuo ipotecario in Germania. Ottenere un mutuo è un processo piacevole di diverse fasi, durante le quali dovresti scegliere l'opzione migliore.
Fase uno: analizzare le proposte
La ricerca di condizioni di prestito più favorevoli presuppone l'utilizzo attivo della concorrenza esistente nel settore bancario tedesco. In una situazione del genere, sarebbe più corretto non essere pigri, limitandosi a due o tre banche, ma trovare il tempo per visitare 10-15 istituti. Ciò aumenterà significativamente la probabilità che venga trovata l'opzione più adatta.
Quindi, tra le proposte pervenute dalle banche ce ne saranno di più redditizie, che potranno essere citate in comunicazione con i rappresentanti di altre strutture. In una situazione del genere, alcune banche potrebbero concordare condizioni più favorevoli per il cliente: abbassare leggermente il tasso di interesse, offrire altri bonus (modifica gratuita del tasso di rimborso e altri) per aggirare il concorrente.
Nell'analizzare le proposte, si dovrebbe essere consapevoli che in Germania le banche forniscono prestiti per il rimborso o prestiti di rendita con tassi di interesse per 5, 10, 15, 20 anni (ogni nuovo cinque anni porta a un aumento dello 0,5%). Ciò significa che, indipendentemente da quando vengono effettuati i pagamenti, all'inizio o alla fine del prestito, i loro importi saranno costanti.
Quando si analizzano le offerte, è necessario prestare attenzione alle caratteristiche della proprietà. La Banca sarà principalmente interessata a loro, valutando i propri rischi. Si può contare su un tasso di prestito basso quando si riducono i rischi della banca, ad esempio se l'oggetto acquisito:
- Di recente costruzione - in Germania gli immobili sono garantiti cent'anni;
- situato in una buona posizione dal punto di vista ecologico, vicinanza al centro città, logistica;
- destinato a generare reddito passivo - i locali saranno affittati.
I modi più popolari per trovare immobili in Germania:
- società immobiliari. Gli indirizzi delle società che vendono beni immobili possono essere ottenuti sul sito web del portale di informazioni e riferimento della Repubblica federale di Germania;
- siti web specializzati: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
- aste;
- broker e annunci privati.
Tra le offerte, i prezzi più convenienti sono per le cosiddette case a schiera (Reihehäuser) e gli appartamenti in città (Eigentumswohnung). Prezzi più alti per case bifamiliari (Doppelhaus) e villette unifamiliari (Einfamilienhaus). L'acquisto di locali in una vecchia casa (Altbauhauser), nonostante lo spirito dell'antichità e, di regola, la posizione nei quartieri centrali della città, può presentare alcuni svantaggi: comunicazioni vecchie e problematiche, mancanza di comfort. Va tenuto presente che quando si acquista un appartamento in affitto, sarà difficile aumentare il pagamento o sfrattare gli inquilini prima della scadenza del contratto.
Fase due: preparazione dei documenti necessari
La richiesta di prestito deve essere accompagnata dalla fornitura di una serie di documenti. Un individuo deve presentare:
- passaporto internazionale e passaporto interno (nonché le loro copie);
- questionario (Selbstauskunft);
- un estratto conto che attesti la presenza del capitale iniziale;
- documenti giustificativi della banca sull'importo dello stipendio per gli ultimi tre mesi;
- dichiarazione dei redditi;
- descrizione dell'immobile;
- i risultati di una valutazione indipendente del valore dell'oggetto.
Una persona giuridica richiederà:
- dichiarazione dei redditi;
- bilancio per due anni;
- produzione attuale ed analisi economica del business (BWA);
- descrizione dell'immobile.
L'elenco dei documenti richiesti non è definitivo e può variare a seconda dei requisiti della banca.
Terzo passo: aprire un conto in banca e riempirlo
Il pagamento per gli immobili in Germania può essere effettuato esclusivamente tramite una banca, anche tramite Sberbank of Russia - tramite bonifico bancario. Per ottenere un mutuo, un cittadino straniero deve avere/aprire un conto presso una banca tedesca. Ciò richiede la presenza personale del cliente ("legittimazione postale" si applica solo ai cittadini tedeschi).
Per aprire un conto, avrai bisogno di originali e copie del tuo passaporto internazionale e passaporto civile interno, registrazione e moduli bancari compilati. Alcune banche potrebbero richiedere una raccomandazione di riferimento, perché in Germania cercano di trattare con capitale "pulito".
Il conto viene aperto in euro e viene concluso il relativo contratto. Puoi depositare denaro su un nuovo conto il giorno in cui viene aperto.
Fase quattro: conclusione del contratto
Dopo aver concordato tutte le condizioni, è il turno di concludere un accordo per l'ottenimento di un mutuo ipotecario. La base giuridica per questo è il codice civile tedesco (paragrafi 601-610) e la legge sulle banche ipotecari (paragrafi 14-16, 19).
Il contratto di mutuo ipotecario deve contenere le informazioni:
- sull'importo del prestito erogato: l'importo del prestito e gli interessi da esso dedotti per il prestito e altre spese;
- sulle condizioni per l'erogazione del mutuo e le necessarie rate: inizio del pagamento degli interessi sul mutuo, tempi di pagamento, importo delle rate mensili, calcolo delle quote del tasso di interesse e rate di rimborso dell'ente prestatore;
- sulle modalità di estinzione del mutuo;
- rispetto delle condizioni per ottenere un'ipoteca: iscrizione nel registro fondiario, conferma della solvibilità del mutuatario, conclusione di un contratto di assicurazione;
- alla risoluzione del contratto: azioni delle parti dopo la scadenza del termine, condizioni per la proroga del prestito da parte della banca, conseguenze per il mutuatario in caso di ritardato pagamento, condizioni per la risoluzione del contratto.
Condizioni di iscrizione di un'ipoteca in Germania
L'elaborazione del prestito avviene entro un mese o più. Nella prima fase, è necessario preparare i documenti necessari per la registrazione, che richiede circa due settimane. Allo stesso tempo, vale la pena conoscere meglio il mercato dell'offerta.
Quindi dovresti personalmente (per gli stranieri questa condizione è obbligatoria) visitare diverse banche e familiarizzare con le condizioni e i tassi di interesse, richiedere un mutuo - questo può richiedere da due a quattro giorni o più.
L'attesa dei risultati di una decisione sull'emissione di un mutuo ipotecario dopo trattative preliminari con diverse banche può richiedere fino a 4 settimane. Nell'ultima fase, dovrai scegliere l'offerta più vantaggiosa, aprire un conto ed effettuare un versamento in una banca prescelta.
Costi aggiuntivi per l'acquisto di immobili in Germania
Chiunque voglia acquistare una casa a credito in Germania dovrebbe tenere conto della necessità di sostenere costi aggiuntivi oltre al prezzo concordato. Innanzitutto, il nuovo proprietario deve essere iscritto nel registro fondiario (Grundbuchauszug). Per fare questo, devi pagare l'imposta sugli immobili.
L'aliquota d'imposta sul prezzo di acquisto, a seconda della posizione dell'oggetto di acquisto, può variare dal 3,5% (Sassonia) al 6,5% (Nord Reno-Westfalia). La legge tedesca richiede che questa tassa sia pagata in solido tra l'acquirente e il venditore.
Inoltre, l'acquirente paga per:
- nuova registrazione dei diritti di proprietà - dallo 0,5 all'1% dell'importo di acquisto;
- servizi notarili - dall'1,5 al 3%;
- commissione del broker / agente immobiliare - dal 3 al 6% (a volte insieme al venditore). Gli oggetti economici vengono pagati a tariffa fissa da 1.500 a 5mila euro;
- altre spese (per iscrizione, redazione di estratti catastali, tenuta di un conto corrente bancario di 150 euro annui).
L'iscrizione di un mutuo ipotecario comporta anche costi aggiuntivi:
- 1% dell'importo del prestito (per la registrazione);
- pagamento per una valutazione indipendente dell'oggetto - 1–2 mila euro;
- Due Diligence (audit di un oggetto) - dallo 0,5 all'1,5% del suo valore.
Maggiori informazioni sulle tasse per l'acquisto di immobili in Germania qui.
Rimborso di un mutuo ipotecario in Germania
Il rimborso anticipato del mutuo non è redditizio per la banca: perde il suo profitto. Ma in un ambiente competitivo, gli istituti bancari devono essere flessibili. Per questo motivo, le banche tedesche offrono ai clienti opzioni di rimborso anticipato. Un articolo pertinente è incluso nell'accordo, ad esempio, annualmente, oltre ai pagamenti di rendita, per rimborsare il 10% dell'ente di prestito.
Rate, Zinsen e Tilgung: cosa sono
Lo schema per il calcolo dei pagamenti di un mutuo ipotecario di rendita è trasparente: il pagamento annuo totale (Tasso) è composto da due importi: Zinsen - l'interesse della banca sull'importo del prestito e Tilgung - la percentuale annuale dell'ente del prestito.
Dividendo questo importo per 12 (in base al numero di mesi), è possibile calcolare la spesa mensile. L'entità della rendita non cambia: al suo interno, lo Zinsen è in costante diminuzione, mentre il Tilgung è in aumento.
Un tipico modello di prestito ipotecario tedesco si presenta così:
- un cliente con la possibilità di depositare 600 euro mensili a titolo di rata fa un prestito di 100mila euro per dieci anni.
- La banca ha stabilito un tasso di pagamento del 3,22% annuo (3.220 euro) con una rata mensile di 268 euro e 33 centesimi.
- In questo caso restano 331 euro 67 centesimi al mese ovvero circa 4mila euro all'anno (che ammonteranno al 4% di Tilgung) per rimborsare l'ente prestatore.
- Le banche tedesche cercano di ridurre il Tilgung (offrendo l'1%) e se il cliente insiste ad aumentare questo indicatore, aumentano il tasso di interesse, "penalizzando" così il mutuatario.
Sondertilgung: la capacità di rimborsare rapidamente l'ente del prestito
I cittadini stranieri che hanno acceso un mutuo in Germania per acquistare un immobile possono ridurre la rata totale del prestito. L'elevata concorrenza costringe la maggior parte delle banche ipotecarie a offrire ai propri clienti tale opportunità. Per fare ciò, è necessario stipulare una clausola sulla Sondertilgung-Möglichkeiten al momento della conclusione di un contratto.
Questa clausola dà diritto al rimborso annuale non programmato di una parte del prestito. Prima di firmare l'accordo, dovresti includere in esso la percentuale di tale rimborso - per pagare fino al 3 e più percento dell'importo del prestito.
Tutto dipende da come negoziare. Con il giusto approccio, puoi aumentare la dimensione di tali pagamenti al 5-7%. Ma questo importo non è necessario: puoi effettuare depositi più piccoli o non guadagnare affatto, ma quando compaiono guadagni aggiuntivi o capitale libero, può essere utilizzato per estinguere il debito senza alcuna penalità.
Riassumendo
Le banche ipotecari in Germania forniscono attivamente prestiti non solo ai cittadini tedeschi, ma anche agli stranieri. Il mutuo continua ad essere uno dei meccanismi più popolari per l'acquisizione di immobili qui.
La Germania è uno dei tre paesi europei con i tassi di interesse più bassi. Si privilegiano mutui di rendita con rate mensili fisse.
Gli stranieri che acquistano alloggi in nuovi edifici in affitto o per se stessi hanno maggiori probabilità di ottenere un mutuo. Nel 2021 non ci sono ostacoli per un cittadino russo ad accendere un mutuo in Germania.
Le principali condizioni che le banche pongono agli stranieri per ottenere un mutuo sono l'assenza di capitale “sporco” e la minimizzazione dei rischi. Allo stesso tempo, le banche ipotecarie ne beneficiano (dal 1900 nessuna banca del genere è fallita) e i mutuatari devono pagare per decenni.
