Sullo sfondo della crescita economica, la terra in Polonia sta diventando uno strumento di investimento sempre più attraente. La domanda di terreni cresce ogni anno, il che si riflette di conseguenza nel loro prezzo: il tasso di crescita annuale raggiunge il 3-5%, adeguato alla regione. Tra gli investitori attivi ci sono cittadini di Russia, Ucraina, Bielorussia e altri paesi che hanno un confine comune con la Polonia. Per loro, la legislazione della Repubblica di Polonia prevede alcune sfumature al momento dell'acquisto di terreni, su cui proponiamo di soffermarsi in modo più dettagliato. Tuttavia, iniziamo con i vantaggi.
Perché dovresti comprare un terreno in Polonia?
La domanda di immobili polacchi, in particolare per i terreni, è cresciuta in modo significativo a metà degli anni 2000 dopo l'ingresso della Repubblica di Polonia nell'Unione europea e nella zona Schengen. Da allora l'economia del paese è notevolmente aumentata, il che ha influito in modo significativo sul costo degli immobili: nell'area turistica, i prezzi sono aumentati del 50-70% negli ultimi 10 anni e i terreni agricoli in alcune aree hanno generalmente aggiunto il 200% del prezzo . Inoltre, la loro crescita annuale del prezzo è del 10-15%.
È anche interessante che i rappresentanti della CSI mostrino il massimo interesse per le terre polacche. Ad esempio, nel 2021, gli stranieri hanno acquistato collettivamente quasi 460 ettari di terreno in Polonia e la maggior parte dei terreni è stata acquisita da ucraini, bielorussi, tedeschi e russi, mostrando interesse per i lotti non solo residenziali, ma anche commerciali.
Dal 2021, gli stranieri hanno ricevuto più opportunità: 01.05. Nel 2021 è scaduta una moratoria sulla vendita di terreni agricoli a cittadini di altri Stati.
La revoca della moratoria ha attirato investitori dall'estero, a seguito della quale il volume dei terreni acquisiti da loro nel 2021 è aumentato a 3.200 ettari.
Ovviamente, l'attrattiva dei terreni in Polonia aumenta di anno in anno e, tenendo conto della crescente domanda, la terra sta diventando uno degli strumenti di investimento più redditizi. Inoltre, gli investitori evidenziano una serie di ovvi vantaggi dell'acquisto di terreni nella Repubblica di Polonia, vale a dire:
- lealtà verso i non residenti: avendo soddisfatto tutte le condizioni previste dalla legge, gli stranieri possono acquistare liberamente terreni in volumi illimitati;
- prezzi relativamente bassi rispetto al costo degli orti in altri paesi europei e persino nelle grandi città della CSI;
- elevata attrattiva degli investimenti: la crescente domanda di terreni ne aumenta il prezzo, il che consente non solo di risparmiare i fondi investiti, ma anche di aumentarli solo aumentando il prezzo;
- l'opportunità di aprire la propria attività in Polonia;
- la possibilità di acquisire beni fondiari per vari scopi, anche per l'agricoltura e persino i terreni forestali.
Come trovare un terreno da acquistare
Data l'elevata domanda di terreni polacchi, non è così facile per gli stranieri trovare un terreno libero da acquistare. Per trovare un oggetto adatto, è importante utilizzare tutti i canali possibili, di cui non ce ne sono così tanti.
Il modo più conveniente per trovare e acquistare terreni in Polonia è attraverso:
- broker, agente immobiliare privato o agenzia immobiliare locale;
- sviluppatore - particolarmente rilevante in caso di acquisizione di un terreno con un edificio residenziale;
- Portali Internet, annunci sui giornali di proprietari e intermediari;
- aste per la vendita forzata dei beni pignorati.
Poiché ciascuno dei canali di ricerca elencati ha le sue caratteristiche, proponiamo di considerare ciascuno di essi in modo più dettagliato.
Contattare un agente immobiliare
Naturalmente, il modo più semplice per acquistare immobili in Polonia è contattare gli intermediari: broker e agenti immobiliari. Queste sono persone che sanno tutto sugli immobili, sui metodi di ricerca e sulle regole di registrazione. La maggior parte di loro funziona ufficialmente, il che proteggerà un potenziale acquirente da possibili frodi.
Tali intermediari non solo aiuteranno a trovare l'oggetto necessario, ma aiuteranno anche a registrare un terreno in Polonia come proprietà.
Il vantaggio della cooperazione con le agenzie immobiliari è che non solo possono offrire il massimo delle opzioni, ma richiedono anche un minimo di partecipazione al processo di negoziazione da parte dell'acquirente.
Va notato che le agenzie di solito organizzano il loro lavoro su base territoriale, cioè operano all'interno di uno specifico insediamento.
Ad esempio, qui troverai un elenco di agenzie di Varsavia e qui troverai i migliori broker a Danzica. Ti consigliamo di utilizzare i servizi dei soli intermediari abilitati, i cui contatti si trovano sul sito della Federazione del Mercato Immobiliare. Ricorda che la maggior parte delle agenzie ha una commissione dell'1,5-3%.
Contattare lo sviluppatore
Quando si tratta di acquisire terreni per lo sviluppo residenziale o commerciale, ha senso contattare gli sviluppatori. Le società di sviluppo spesso vendono appezzamenti di terreno già preparati per la costruzione - di norma, hanno tutte le comunicazioni necessarie e le infrastrutture sviluppate. Inoltre, gli sviluppatori forniscono tutti i permessi.
Detto questo, è importante essere consapevoli che un tale appezzamento di terreno costerà molto di più di uno impreparato. Si prega di notare che lo sviluppatore può vendere non solo il terreno preparato per la costruzione, ma anche il terreno con una casa già costruita.
Devo dire che le offerte sul mercato primario sono molto allettanti fino all'annuncio del costo. Di solito, l'acquisto di un nuovo edificio costa il 30-35% in più rispetto all'acquisto di un terreno e alla costruzione indipendente di alloggi. Pertanto, questa opzione di ricerca non può essere definita budget: è adatta solo a coloro che hanno bisogno di una casa senza problemi inutili e a coloro che sono disposti a pagare più del dovuto.
Internet, giornali
Forse il modo più conveniente per trovare un terreno da acquistare è cercarlo su Internet. Agli utenti vengono offerte centinaia di comode risorse online contenenti decine di migliaia di proposte con foto e luoghi reali in tutto il paese. I comodi filtri ti consentono di ordinare le offerte non solo per insediamento, ma anche per scopo, tipo di terreni e loro valore.
Bastano pochi clic e l'acquirente ha i contatti del venditore, che gli consentiranno di ottenere il massimo delle informazioni al telefono. I portali internet più conosciuti sono OLX, Otodom, Allegro, Domiporta, Znajdzto e molti altri. Va tenuto presente che tali portali contengono annunci non solo dei proprietari, ma anche degli intermediari.
Gli annunci immobiliari possono essere trovati anche in pubblicazioni cartacee - giornali e riviste pubblicitarie. Tuttavia, contengono principalmente annunci riguardanti solo le località in cui vengono emessi e distribuiti. Pertanto, tali fonti dovrebbero essere utilizzate solo se ti trovi fisicamente in una determinata regione della Polonia, in cui prevedi di acquisire terreni.
Aste di vendita obbligatorie
Un'altra opzione molto specifica, ma allo stesso tempo molto interessante per la ricerca di immobili nella Repubblica di Polonia, compresi i terreni, è la partecipazione alle aste per la vendita forzata della proprietà. Si tratta dei terreni sequestrati, che vengono confiscati ai proprietari e venduti per saldare i loro debiti civili. Tali aste sono condotte da ufficiali giudiziari.
Partecipando a un'asta di vendita forzata, puoi risparmiare molto acquistando un terreno del 30-50% in meno rispetto al valore di mercato.
Informazioni su tali aste sono disponibili sul sito web del Consiglio nazionale degli ufficiali giudiziari. Cliccando sul link, troverai un elenco delle aste con la data e il luogo della loro detenzione, nonché il costo del terreno e una foto dell'oggetto in vendita.
Nella scheda "Więcej", l'utente troverà informazioni più dettagliate sull'oggetto, la sede e le condizioni di partecipazione all'asta, tutti i contatti necessari e altre informazioni.
Informazioni sulle aste possono essere trovate anche sui siti web delle organizzazioni di credito. Ad esempio, qui troverai informazioni da Bank Zachodni WBK. Stiamo parlando della vendita di terreni in pegno che hanno garantito ingenti prestiti.
Quanto costa la terra in Polonia
È impossibile rispondere in modo inequivocabile alla domanda su quanto costa la terra nella Repubblica di Polonia: il prezzo specifico di un particolare appezzamento dipende da molti fattori: lo scopo del terreno, la sua posizione, la dimensione delle comunicazioni situate su di esso, il spese di registrazione, i desideri del venditore. Pertanto, in questo contesto, è logico considerare i prezzi medi, che differiscono in modo significativo a seconda della regione e anche al suo interno.
Per cominciare, considera i prezzi medi per i terreni edificabili.
Secondo il portale Bankier, a febbraio 2021, nella maggior parte dei voivodati, il prezzo medio dei terreni edificabili è aumentato del 30% rispetto a febbraio 2021.
Il leader indiscusso è senza dubbio Varsavia: il prezzo medio nella capitale è di 779 zł / m2 o 183 euro, che è un record nazionale assoluto. Rispetto a gennaio, il prezzo è aumentato di quasi 180 zł!
Tuttavia, un tale aumento ha avuto un leggero effetto sui prezzi nel Voivodato di Masovia nel suo insieme, dove il costo medio è di 185 zł / m2. I lotti nel voivodato della Pomerania hanno il secondo prezzo medio nazionale - 163 zł / m2, mentre i terreni vicino al Mar Baltico, in particolare a Danzica, sono valutati a 417 zł / m2.
Più costoso che a Danzica (a parte la capitale), atterra solo a Poznan (525 zł / m2) e Cracovia (450 zł / m2), tuttavia, Wielkopolska (107 zł / m2) e Piccola Polonia (110 zł / m2) i voivodati sono ancora inferiori alla costa al prezzo medio dei terreni edificabili.
I prezzi più bassi per i terreni edificabili si trovano nel Voivodato di Lubuskie: nella regione il prezzo medio raggiunge a malapena i 49 zł / m2, mentre nella più grande città della regione di Gorzow Wielkopolskie il prezzo medio del terreno è di soli 73 zł / m2. Simili prezzi dei terreni bassi si osservano anche nei voivodati di Podkarpackie e Warmia-Masuria - rispettivamente 62 e 61 zł / m2.
Anche il prezzo medio dei terreni agricoli varia notevolmente da regione a regione, sebbene non sia legato all'attività imprenditoriale e al livello di sviluppo economico. E sebbene la logica dei prezzi sia diversa, le regioni più costose ed economiche sono praticamente gli stessi voivodati.
Quindi, secondo le informazioni pubblicate dall'Agenzia per la ristrutturazione e la modernizzazione dell'agricoltura (Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa), in Polonia alla fine del 2021, i prezzi più alti per i terreni agricoli erano nei voivodati della Wielkopolskie e della Cuiavia-Pomerania - 58,9 mila e 57,4 mila zł / ha, rispettivamente. I prezzi più bassi per i terreni agricoli erano nei voivodati di Pomorskie e Podkarpackie - rispettivamente 28,6 mila e 25,1 mila zł / ha.
Il prezzo medio nel paese è di 42,4 mila zł / ha, che è più di 2 mila zł in più rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso, ovvero anche i terreni agricoli stanno aumentando di valore. Ma va tenuto presente che il costo dei terreni agricoli dipende dalla classe assegnata al sito, di cui ce ne sono solo sei. Ad esempio, il prezzo medio per i terreni di classe I-III nel Voivodato di Wielkopolska è di 74,2 mila zł / ha, mentre i terreni di classe V-VI costano solo 42,3 mila zł / ha.
Inoltre, l'acquirente del sito dovrà sostenere costi aggiuntivi associati alla registrazione degli immobili in proprietà. Si tratta di spese notarili pari al 2-3% del costo più le spese per rappresentanti e intermediari - fino al 5% del costo dell'oggetto. Non dimenticare le tasse, di cui parleremo di seguito.
Permesso di acquisto di terreni
La legge polacca non richiede alcuno status giuridico speciale da parte degli stranieri che desiderano acquistare un immobile - al momento dell'acquisto, è sufficiente avere un visto valido per soggiornare legalmente nel paese. Tuttavia, in conformità con l'articolo 1 della Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (legge sull'acquisto di beni immobili da parte di stranieri), i cittadini di altri paesi avranno bisogno di un permesso speciale per l'acquisto di terreni, che viene rilasciato amministrativamente dal ministro dell'Interno su richiesta dell'acquirente.
Il diritto all'acquisto di beni immobili è concesso a condizione che:
- un tale accordo non minaccia la sicurezza dello stato, la difesa e l'ordine pubblico della Polonia;
- l'acquirente straniero dimostrerà il suo legame con la Polonia.
Quindi, se l'assenza di minacce alla sicurezza dello Stato della Repubblica di Polonia è abbastanza facile da dimostrare, a causa dell'assenza di obiezioni da parte del Ministro della Difesa (e nel caso dei terreni agricoli, del Ministro per lo sviluppo rurale), poi non è così semplice con il collegamento con la Polonia.
In particolare, ai sensi del paragrafo 2 dell'articolo 1a della legge, il collegamento con la Polonia può essere dimostrato da:
- nazionalità polacca o radici polacche;
- matrimonio con una donna polacca/polacca;
- disponibilità di un permesso di soggiorno temporaneo (permesso di soggiorno temporaneo) o di soggiorno permanente (permesso di soggiorno permanente);
- appartenenza agli organi di gestione di un'impresa registrata in Polonia;
- svolgere attività economiche o agricole nel territorio della Repubblica di Polonia.
Senza tale connessione o effettivamente trasferirsi in Polonia, è impossibile ottenere il permesso di acquistare un terreno, ma un acquisto senza tale permesso, secondo l'articolo 6 della legge, non è valido.
Per ottenere un documento è necessario redigere una domanda che, ai sensi del comma 3 dell'articolo 1 bis della legge, deve contenere:
- i dati personali del richiedente;
- dati sul lotto di terreno (indirizzo, matricola e catastale, area, caratteristiche costruttive);
- i dati personali del venditore;
- determinazione degli eventi giuridici che si verificheranno successivamente (vendita di immobili);
- le finalità a cui si ispira l'acquirente estero nell'effettuare la transazione;
- fonti di finanziamento da spendere per l'acquisto di beni immobili.
Alla domanda devono essere allegati i seguenti documenti:
- una copia del passaporto, permesso di soggiorno o altro documento di identità;
- un documento che conferma i legami con la Polonia;
- documenti immobiliari (estratto del catasto, estratto del catasto con l'indicazione della mappa catastale, certificato della destinazione d'uso, ecc.);
- una dichiarazione del venditore che desidera vendere l'immobile;
- un documento che conferma la disponibilità di fondi (certificato della banca);
- documenti che confermano il pagamento dell'imposta di bollo per un importo di 1570 zł.
La domanda di autorizzazione viene presentata al Dipartimento delle decisioni e delle concessioni del Ministero degli affari interni (Departamencie Zezwoleń i Koncesji), con sede a: Varsavia, st. Rakovetskaya, 2a, o inviato per posta all'indirizzo: Stefan Batory, 5 (indice 02591).
Si precisa che le disposizioni dell'articolo 8 della legge prevedono le condizioni in base alle quali non è richiesta l'autorizzazione di cui sopra per l'acquisto di terreni:
- se lo straniero ha vissuto in Polonia per la residenza permanente (permesso di soggiorno permanente, zezwolenie na pobyt stały) per più di 5 anni;
- se uno straniero è coniugato con un polacco da più di 2 anni dalla data di ottenimento del permesso di soggiorno permanente;
- se lo straniero ha la cittadinanza o svolge attività economica in uno dei Paesi dello Spazio Economico Europeo.
Cosa cercare quando si acquista un terreno
È necessario affrontare la scelta di un terreno con tutta serietà, altrimenti è molto facile diventare vittima dell'inganno. Abbiamo evidenziato diversi aspetti a cui devi prestare attenzione quando acquisti un terreno in primo luogo. In particolare si tratta di:
- Scopo del terreno. Il terreno agricolo è solitamente chiamato Ziemia o Grunty Rolne, mentre il terreno edificabile è działki budowlane. Naturalmente, il terreno può essere utilizzato esclusivamente per lo scopo previsto.
- La presenza di comunicazioni sul sito. Se stiamo parlando di terreno edificabile, dovresti cercare un terreno con fognatura, approvvigionamento idrico ed elettricità ad esso collegati - questo sarà evidenziato dalla frase nell'annuncio "działka uzbrojona w prąd i kanalizę" o "grunt uzbrojony w media ”.Le comunicazioni autoposanti non saranno solo estremamente costose, ma richiederanno anche molto tempo.
- Posizione del sito. Più l'infrastruttura sviluppata e la disponibilità del trasporto pubblico si fermano ad essa, maggiore è l'attrattiva per gli investimenti. Oltre alla presenza di un piano di sviluppo territoriale locale (Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), adottato dalla comunità, - questo ti permetterà di scoprire cosa accadrà nei prossimi anni.
- Stato giuridico degli immobili. È necessario verificare la proprietà del terreno da parte del venditore e l'assenza di pretese sul sito, che viene effettuata mediante una richiesta regolare al dipartimento dei registri immobiliari e ipotecari del tribunale distrettuale.
- Caratteristiche del sito. Si tratta, in particolare, del tipo di suolo, dell'area, della disponibilità di acque sotterranee, della posizione rispetto alle principali direzioni geografiche.
Quali tasse dovrai pagare al momento dell'acquisto
In generale, l'unica tassa che un acquirente dovrà pagare quando acquista un terreno è una tassa sulle transazioni civili pari al 2% del valore della transazione. Più spese notarili e IVA sulle spese notarili. Inoltre, se il venditore è una persona giuridica e un contribuente IVA, un'altra IVA del 23%, che di solito è inclusa nel prezzo. A questo elenco vale la pena aggiungere il pagamento delle spese giudiziarie per la tenuta del registro fondiario e ipotecario - 60 zł, più altri 200 zł per l'inserimento delle informazioni in questi registri.
Domande comuni
Naturalmente, queste sono solo informazioni generali, ma lungi dall'essere esaustive, che siamo riusciti a raccogliere sull'acquisizione di terreni in Polonia. Tuttavia, se i lettori hanno ancora domande, è possibile che trovino le risposte in questa sezione.
È possibile contare sull'ottenimento del permesso di soggiorno dopo l'acquisto di un terreno?
L'acquisizione di un terreno, nonché di qualsiasi altro immobile, indipendentemente dall'importo, dai motivi per l'acquisizione o dallo scopo del terreno, non comporta il diritto a ricevere un permesso di soggiorno temporaneo o permanente, nonché a estenderli.
Quando un permesso per l'acquisto di un terreno può essere rifiutato
La legge non prevede un elenco specifico di motivi per cui a uno straniero può essere negato il diritto di acquisire un appezzamento di terreno. Tuttavia, la prassi consolidata indica che tale rifiuto può seguire nei seguenti casi:
- se l'operazione di compravendita minacci la sicurezza nazionale della Polonia o l'ordine pubblico;
- se l'acquirente non ha dimostrato la sua connessione con l'RP;
- se vengono presentati documenti falsi, vengono indicate informazioni false, ecc.
Inoltre, non esiste alcun meccanismo per impugnare la decisione del ministro.
È possibile acquistare un terreno nella zona di confine?
Sì, la legge non vieta agli stranieri di acquisire terreni nelle zone di confine. Tuttavia, ai sensi del comma 3 dell'articolo 8 della suddetta legge, per concludere tale operazione, sarà sicuramente necessaria l'autorizzazione del Ministro dell'Interno, anche se uno straniero generalmente rientra nell'eccezione e potrebbe acquistare terreni senza permesso (ad esempio 5 anni di permesso di soggiorno o 2 anni di matrimonio con il polacco).
Finalmente
Tutte le regole e i prezzi sopra indicati sono validi a partire dal 2021. Tuttavia, data la rapida crescita della domanda e dei prezzi dei terreni, i rappresentanti del ramo legislativo della Repubblica di Polonia stanno discutendo sempre più sull'inasprimento della procedura per l'acquisizione di terreni da parte dei latifondisti stranieri. Pertanto, non si può escludere che l'ordine attuale sarà presto modificato. Oggi l'acquisizione di un terreno in Polonia non è un problema per un investitore straniero: il problema potrebbe essere la mancanza di terreni a un prezzo interessante.
