Negli ultimi anni, i prezzi delle case in Germania sono cresciuti in media del 2-3% all'anno. Ma il mercato del paese non è omogeneo, e quindi bisognerebbe familiarizzare con le peculiarità di una particolare città in cui un investitore intende acquistare un appartamento o una casa. L'immobiliare a Oldenburg è un investimento affidabile, perché le città della Germania Ovest hanno il maggior potenziale di investimento e sono davanti alle terre orientali in termini di sviluppo economico: ci sono alti tassi di crescita della popolazione e l'indice di capacità di consumo, una grande quota di inquilini e un rapido aumento dei prezzi delle case.
Caratteristiche del mercato immobiliare di Oldenburg
Oldenburg è la capitale dell'omonimo ducato, situata sulle rive del fiume Gunthe nella regione della Bassa Sassonia, e una delle più grandi città tedesche con la più alta qualità di vita per la popolazione. Un gran numero di eventi culturali si svolgono nel centro di Oldenburg, e ciò è dovuto alla presenza di istituzioni come la biblioteca comunale e statale, il museo cittadino e il famoso centro culturale PFL. Negozi e boutique sono affollati qui durante il giorno e i bar sono affollati la sera.
La popolarità di Oldenburg è facilitata dal fatto che il 14,7% dell'area della città è dedicata a parchi, foreste, laghi, argini e altri luoghi per attività ricreative all'aperto. I residenti locali chiamano persino Oldenburg un parco cittadino e le autorità sponsorizzano le attività di quattro centri di ricerca specializzati nella creazione di fonti di energia rinnovabile.
La terza città più grande della Bassa Sassonia può offrire non solo una facile integrazione nella società e l'espansione di complessi residenziali per gli immigrati, ma offre anche ampie opportunità per gli investitori.
Oldenburg offre un investimento redditizio in un'ampia varietà di immobili residenziali e commerciali: sul mercato sono presenti sia vecchi edifici che case nuove di zecca.
La combinazione di vecchi edifici ristrutturati e classiche ville scandinave crea un contrasto attraente.
Oldenburg è una città universitaria e un centro culturale ed economico dell'intera regione. Il governo di Oldenburg attrae attivamente giovani scienziati, persone altamente qualificate con un alto livello di reddito. L'insediamento soddisfa pienamente le aspettative dei migranti e corrisponde allo status di una città con una popolazione di circa 160mila persone.
Anche se non tutti i distretti sono ugualmente popolari: i quartieri d'élite come Ziegelhof e Gerichtsviertel sono adiacenti ai quartieri meno attraenti di Nadorst e Donnerschwee. Il fatto che i prezzi delle case non siano molto alti qui è probabilmente dovuto alla presenza di progetti edilizi incompiuti.
Strutturata amministrativamente, Oldenburg è divisa in 9 distretti, che a loro volta sono suddivisi anche in 34 distretti di formazione storica. La città è abbastanza densamente popolata e quindi scarseggiano i terreni liberi per la costruzione di singole case residenziali. Sebbene gli edifici vengano restaurati ovunque, finora si è notata la prevalenza di strutture antiche.
Negli ultimi anni Oldenburg ha perso una parte significativa delle case compatte nelle vecchie strade del centro, ma la città ha ancora molte attrazioni.
Il settore immobiliare a Oldenburg è caratterizzato, per la maggior parte, da una dipendenza trimestrale. Allo stesso tempo, le aree residenziali possono essere estese o tradizionali.
Ci sono molti vecchi edifici lussuosi, parzialmente restaurati, nel centro della città. Le terre desolate sono state costruite con complessi residenziali a due e tre piani.
Chi va a vivere a Oldenburg dopo aver comprato casa tende a prendere un appartamento in centro anche perché c'è una comoda zona dedicata ai pedoni, così come la maggior parte degli hotel, negozi, ristoranti, centri di intrattenimento e commerciali.
La tabella seguente fornisce informazioni sulle caratteristiche dei quartieri e dei comuni popolari di Oldenburg:
| Distretto o comune | Peculiarità | Attrattività per alcune categorie della popolazione |
|---|---|---|
| Ohmstede (Area Urbana VII) | Alloggio in campagna, aree ricreative sul lago Bornhorster a pochi minuti a piedi dalla casa, molte belle fattorie. | Famiglie, pensionati |
| Kreyenbrück (Area urbana IX) | Zona residenziale mista, ampi spazi per giovani e anziani, buoni collegamenti di trasporto, ospedale nelle immediate vicinanze. | Famiglie |
| Osterburg (Area Urbana IV) | Una zona vivace e tentacolare, una selezione abbastanza ampia di appartamenti. | Coppie, persone sole |
Lungo Tirpitzstraße ci sono case a schiera costose che si affacciano sull'acqua, mentre il resto delle case si trova in una posizione tranquilla in seconda fila. L'ovest di Oldenburg è dominato da zone residenziali classiche e più rurali.
L'est ospita ancora un gran numero di fattorie classiche e aree residenziali miste. La gamma di prezzi qui, di conseguenza, è anche piuttosto ampia.
Nuovi complessi sono in costruzione a Krusenbusch o Kreyenbrück e l'intero lato meridionale è ora esclusivamente una zona residenziale. Al nord, soprattutto a Nadorst, ci sono giovani coppie e single che amano la vicinanza della città e l'urbanistica del quartiere in crescita.
Dobben e Haarenesch sono dominati da ville e case più grandi. Queste aree sono tradizionalmente frequentate da famiglie e anziani. A causa di questa tendenza, Oldenburg ha registrato un forte aumento del costo delle abitazioni.
Ad ovest, ad esempio a Wechloy o Bloherfelde, prevalgono le classiche aree residenziali miste. Ad est il territorio è parzialmente edificato con moderne villette a schiera e masserie da ristrutturare e ultimamente molto richieste.
Famiglie e coppie preferiscono stabilirsi nel sud, dove le case semplici si trovano su strade residenziali a un prezzo ragionevole, meno spesso villaggi cottage.
Gli immobili a Oldenburg sono stati a lungo considerati un investimento sicuro e protetto. Oldenburg supera anche Hannover in termini di dinamica e livello generale dei prezzi.
La ragione di ciò è l'elevata qualità della vita e la situazione economica stabile della città e della Bassa Sassonia in generale. L'elevata domanda di appartamenti e case a Oldenburg sta rapidamente riducendo il livello di accessibilità degli immobili residenziali. Le uniche eccezioni sono i nuovi progetti di costruzione che sono in costruzione.
Oldenburg risponde alla formazione di una forte domanda di immobili sviluppando vasti lotti liberi nelle parti centrali, dove attualmente sono in costruzione anche edifici residenziali. Nei distretti militari come Donnershvi, gli sviluppatori di progetti si stanno concentrando su case compatte e circa 240 nuovi sviluppi residenziali sono ora nelle fasi finali di costruzione. Grazie alla favorevole posizione nel nord-est del centro cittadino, i complessi residenziali locali attirano intere famiglie, coppie sposate e single.
Secondo il piano di ripartizione del budget di Oldenburg per i prossimi anni, una parte significativa dei fondi sarà destinata al cofinanziamento di progetti di costruzione. Misure simili sono state adottate per migliorare l'accessibilità degli alloggi per i gruppi a basso reddito della popolazione. Come questo influenzerà l'andamento dei prezzi è attualmente sconosciuto.
In ogni caso, la città ha già abbastanza terreno in aree attraenti preparate per nuovi edifici residenziali, il che significa che la domanda di immobili in costante crescita da parte di migranti e investitori sarà soddisfatta.
La tabella seguente mostra le specifiche della scelta di un'area di residenza, tipica per alcune categorie di cittadini di Oldenburg:
| Persone sole | Coppie sposate | Famiglie | Studenti | pensionati |
|---|---|---|---|---|
| Centro (Zentrum) | Siegelhof | Dobben | Haarentor | Bloherfelde |
| Molti vecchi edifici ristrutturati, pub e bar raggiungibili a piedi, buone comunicazioni e servizi di comunicazione. | Spesso ci sono piccoli edifici residenziali, è comodo raggiungere il centro, ci sono molte aree ricreative. | Diversi licei e l'Università di Scienze Applicate nelle immediate vicinanze, presenza di centri culturali e di intrattenimento, interessanti complessi residenziali. | Un posto ideale dove stare se hai bisogno di un rapido accesso agli edifici universitari. Si tratta per lo più di zone residenziali di medie dimensioni con molti appartamenti disponibili per l'affitto. | Zona residenziale pittoresca, begli edifici con giardino, negozi, farmacie. |
Oldenburg (almeno per il momento) è una classica città di inquilini, e quindi è redditizio per gli investitori acquistare interi edifici residenziali per l'affitto di appartamenti - per questo motivo a volte gli edifici vengono acquistati interamente con i fondi di diversi investitori.
La quota degli acquisti immobiliari in comproprietà è di circa il 40%, di cui nel 60% dei casi viene acquistata una casa e nel 40% un condominio.
Per una città così grande, l'offerta immobiliare in termini assoluti è inferiore alla media. I nuovi progetti di costruzione vengono attuati piuttosto lentamente. Inoltre, negli ultimi anni, il costo di appartamenti e case è aumentato notevolmente, il che ha portato a un "congelamento" dei prezzi per il prossimo futuro (rispetto alla dinamica dei prezzi medi in Germania), ma gli analisti promettono che in un tra qualche anno la situazione cambierà in meglio per gli investitori. ...
Prezzi medi di noleggio
Se confrontiamo il costo dell'affitto e della manutenzione di un appartamento a Oldenburg con il costo medio di un appartamento in affitto nella Bassa Sassonia e in Germania nel suo insieme, il costo dell'affitto di un appartamento a Oldenburg sarà rispettivamente superiore del 14,3% e inferiore del 4,5% .
Gli alloggi in affitto a Oldenburg sono piuttosto richiesti: secondo le statistiche, ci vogliono in media 14 giorni dalla pubblicazione di un annuncio per l'affitto di un appartamento alla conclusione di un contratto con un inquilino. 
I residenti spendono il 16,8% del loro reddito per pagare l'affitto dei locali residenziali, se non si tiene conto dei costi delle utenze e delle altre spese.
Prezzi medi di acquisto degli immobili
L'alloggio a Oldenburg è conveniente. Il prezzo medio di mercato per metro quadrato di un appartamento a Oldenburg è del 39,4% superiore alla media della Bassa Sassonia e dell'1,9% inferiore alla media nazionale.
Nei quartieri meridionali di Oldenburg, come Bümmerstede e Kreyenbrück, un attico di nuova costruzione di 120 m2 costa in media dai 270 ai 300 mila euro. La vendita di appartamenti in vecchi edifici di dimensioni simili può essere effettuata per 180 mila euro - i prezzi per tali immobili raramente superano i 240 mila.
Gli appartamenti più costosi, modernizzati e situati in zone esclusive, si trovano ad Haarenesch, Dobben e dintorni. I vecchi condomini con una superficie di 145 m2 sono raramente stimati dai venditori a meno di 420 mila euro, ma, di norma, il prezzo di vendita parte da 500 mila.
Nelle aree residenziali in via di sviluppo, i prezzi per tali appartamenti partono da 600 mila euro.
Va notato che i prezzi per gli alloggi situati in nuovi edifici sono relativamente stabili, poiché al momento sono pochi i progetti completati.
Le case a schiera ricostruite si trovano principalmente nelle vicinanze del centro, mentre le case a schiera si trovano nei villaggi cottage in periferia. Bloherfelde attira principalmente le famiglie e il settore immobiliare offre un gran numero di case private di 160 m2 nella fascia di prezzo da 320 a 360 mila euro - il costo finale dipenderà dalle dimensioni del terreno.
Agli investitori che preferiscono investire in immobili commerciali può essere consigliato l'acquisto di un piccolo hotel o ristorante nel centro di Oldenburg, più vicino ai luoghi turistici. In alternativa, puoi invertire e acquistare un negozio di alimentari o un piccolo caffè nelle zone meno popolari di Oldenburg, dove la popolazione locale non ha strutture disponibili per soddisfare le proprie esigenze quotidiane.
La tabella seguente mostra esempi di prezzi (rilevanti per il 2021) per immobili commerciali situati nel territorio di Oldenburg:
| Tipo di proprietà | Costo (EUR) | ||
|---|---|---|---|
| al centro | in periferia | Superficie, m2 ) | |
| Un ristorante | 415.000 (Dobben) | 265.000 (Haarentor) | 200 |
| Ristorante-hotel | 310.000 (Zentrum) | 360.000 (Wechloy) | 150 |
| Hotel | 760.000 (Dobben) | 450.000 (Nadorst) | 350 |
| Negozio al dettaglio | 120.000 (Haarenesch) | 70.000 (Blankenburg) | 50 |
| Edificio per uffici | 2.218.000 (Zentrum) | 375.000 (Ofenerdiek) | 1074 |
| Stabilimento industriale | 1.200.000 (Zentrum) | 875.000 (Etzhorn) | 260 (+ 2916 m2 di terreno) |
| Locali commerciali | 335.000 (Donnerschwee) | 245.000 (Ohmstede) | 86.72 |
Il costo degli immobili commerciali nel centro della città costerà molte volte di più e la redditività sarà elevata. Ma gli investitori alle prime armi, valutando realisticamente le proprie capacità, saranno soddisfatti del tasso di ammortamento dei piccoli punti vendita alla periferia di Oldenburg.
Confronto del mercato degli investimenti immobiliari delle città più promettenti in Germania
Gli esperti di Postbank, una delle più grandi banche in Germania, hanno analizzato gli indicatori macro e socio-economici di 402 insediamenti nel Paese, nonché le prospettive per il loro sviluppo fino al 2030. Lo scopo dello studio era identificare i mercati più promettenti in Germania in termini di investimenti a lungo termine nel settore immobiliare residenziale.
Secondo i risultati della ricerca, Amburgo, Monaco, Oldenburg, Stoccarda e Bonn hanno il più alto potenziale di crescita.
L'attrattiva degli investimenti di un particolare mercato è influenzata da una serie di fattori:
- Situazione demografica. Maggiore è la popolazione, più rapida è la crescita della domanda e dei prezzi delle case. Nelle città che si sono rivelate leader secondo i risultati dello studio, il numero di abitanti in 3 anni (dal 2021 al 2021) è aumentato più velocemente della media tedesca, cioè la crescita è stata dovuta proprio alle peculiarità del le città, e non alla situazione in Germania. Secondo le previsioni dell'Ufficio federale di statistica tedesco (Statistisches Bundesamt), dal 2021 al 2030 la popolazione di Oldenburg diminuirà del 4,7% (nelle regioni centrali).
- Mercato del lavoro. Le città con bassi tassi di disoccupazione sono più attraenti per gli investitori per due motivi:
- l'assenza di disoccupazione è segno di una situazione economica favorevole;
- la popolazione attiva sono potenziali inquilini.
- Dinamica dei prezzi. L'attrattiva del mercato immobiliare è indicata da un aumento stabile dei prezzi a un livello superiore alla media nazionale - di norma, questo è il risultato di un'elevata domanda. Gli esperti di Postbank sostengono che il mercato locale di Oldenburg rimarrà stabile o crescerà di almeno l'1,5% annuo nei prossimi 15 anni.
- Il potere d'acquisto della popolazione e l'accessibilità degli alloggi. A Oldenburg, il potere d'acquisto dei residenti è superiore alla media nazionale, ovvero la popolazione della città è in grado di spendere più soldi in servizi e beni, compresi gli immobili residenziali. È anche importante conoscere il rapporto tra i redditi dei cittadini e i prezzi degli immobili: questo indica quanto sia solvibile la domanda di locali residenziali. Oldenburg ha un vantaggio - Gli analisti di Postbank hanno stimato quale quota del reddito di un determinato gruppo di popolazione è la rata media del mutuo, e si è scoperto che Oldenburg è il leader tra le altre città tedesche in quest'area: per qualsiasi categoria di popolazione (persone single , famiglie con figli, pensionati e altri) la quota delle rate dei mutui era inferiore al 35% nella struttura del reddito. Se l'alloggio non è alla portata di molte categorie di cittadini, allora ci saranno molti potenziali inquilini in questo mercato.
- Indicatori del mercato degli affitti. Se in una località ci sono più inquilini che proprietari di case, è redditizio per un investitore acquistare appartamenti e case redditizi per darli in affitto. Negli ultimi anni, il tasso di noleggio è solo aumentato.
- Economia e infrastrutture. Per valutare adeguatamente le prospettive di investimento di Oldenburg è importante prestare attenzione ad alcuni indicatori qualitativi:
- Il livello di sviluppo dell'economia e la disponibilità delle industrie. Per un investitore, la priorità dovrebbe essere data alle città che non dipendono dalla produzione e dai servizi in nessun settore. Oldenburg è sede di molte aziende e imprese coinvolte in industrie sviluppate ed economicamente significative. La città è uno dei centri industriali più importanti del paese: qui ci sono le prime fabbriche di tabacco in Germania, fonderie e impianti di ingegneria, lavorazione della pelle e produzione del vetro, allevamenti di cavalli.
- La presenza delle università. Oldenburg è sede della famosa Carl von Ossietzky Universität Oldenburg, dove studiano molti studenti stranieri. Vale la pena notare che per le città con una popolazione inferiore a 200.000 persone (questo è esattamente ciò che è Oldenburg), è particolarmente importante disporre di istituzioni educative che attraggono studenti dall'estero e da altre regioni della Germania - creano una domanda aggiuntiva di reali proprietà.
- La presenza di grandi cliniche. La Germania è famosa per il suo sistema sanitario di alta qualità e quindi il turismo medico è molto sviluppato qui. Pertanto, la presenza di cliniche crea una domanda di alloggi in affitto vicino a centri medici. A Oldenburg, c'è l'Ospedale Universitario Oldenburg (Universitätsklinikum Oldenburg), che è visitato da pazienti che, per la maggior parte, hanno bisogno dell'aiuto di neurochirurghi e chirurghi. Si occupano anche della cura delle malattie oncologiche e la terapia oncologica, come sai, richiede molto tempo, durante il quale i parenti del paziente potrebbero aver bisogno di un alloggio.
Gli indicatori numerici citati per le 5 città più promettenti in termini di investimenti immobiliari in Germania sono presentati nella seguente tabella:
| Fattore che influenza l'attrattiva degli investimenti | Oldenburg | Amburgo | Monaco | Stoccarda | Bonn |
|---|---|---|---|---|---|
| Crescita demografica (%). Media per la Germania = 0,7% | 1.5 | 2.3 | 4.0 | 2.2 | 1.8 |
| Tasso di disoccupazione (a luglio 2015,%). Media per la Germania = 6,3% | 6.9 | 7.6 | 4.6 | 4.6 | 6.3 |
| Crescita media annua dei prezzi degli immobili (2011-2014,%). Media per la Germania = 2.0% | 5.7 | 6.9 | 9.8 | 7.1 | 5.4 |
| Indice del potere d'acquisto (tutta la Germania = 100). Media per la Germania = 100 | 103.7 | 110.8 | 136.6 | 114.7 | 112.5 |
| L'importo del reddito annuo di una famiglia necessario per acquistare un appartamento. Media per la Germania = 7 | 5.7 | 10.2 | 11.8 | 7.6 | 8.9 |
| Quota di inquilini nelle regioni centrali (%). Media in Germania = 54% | 72.2 | 64.8 | 84.7 | 74.8 | 84.5 |
| Dinamica degli affitti (2011-2015,%). Media per la Germania = 34,3% | 9.9 | 34.6 | 46.2 | 90.9 | 20.8 |
Quindi, per investire in immobili redditizi in Germania e acquistare abitazioni, Oldenburg si adatta a tutti i principali indicatori a cui i broker internazionali raccomandano di prestare attenzione:
- situazione demografica: la dinamica della popolazione è positiva, ci sono prospettive di ulteriore crescita;
- disoccupazione - in una città con una popolazione inferiore a 200.000 persone, il tasso di disoccupazione non dovrebbe superare il 7%;
- crescita dei prezzi delle abitazioni: il tasso consigliato è dal 2% annuo;
- la quota di inquilini: le persone che affittano un alloggio dovrebbero essere superiori al 50%;
- situazione economica - ci devono essere almeno 2 industrie chiave in città;
- infrastrutture - le grandi università e le cliniche universitarie dovrebbero operare in città.
Costo della vita a Oldenburg
Se un acquirente è interessato ad un appartamento a Oldenburg, perché in futuro vivrà in città, prima di tutto è necessario valutare le principali voci di spesa che lo attendono dopo il trasloco.
In primo luogo, di norma, gli immigrati sono interessati al costo dei prodotti alimentari. A Oldenburg, il cibo è più costoso della media tedesca, di circa il 12%.
| Prodotto alimentare | Costo (EUR) |
|---|---|
| Pagnotta di pane bianco fresco (500 g) | 0.99 |
| Latte (1 litro) | 0.66 |
| Uovo (12 pz.) | 1.71 |
| Formaggio locale (1 kg) | 6.67 |
| Petto di pollo disossato e senza pelle (1 kg) | 6.96 |
| Manzo (1kg) | 11.82 |
| Mele (1kg) | 2.08 |
| Banane (1kg) | 1.56 |
| Patate (1kg) | 0.93 |
| Cipolle (1kg) | 1.00 |
Oldenburg è una grande città con un numero abbastanza elevato di ristoranti e caffè. Il costo dei servizi di ristorazione qui non può essere definito basso, ma se parliamo dei prezzi medi in Germania, il costo dei pasti fuori casa in questa città è inferiore del 7,16%.
| Pranzo e bevande al ristorante | Costo (EUR) |
|---|---|
| Pranzo in un ristorante economico | 9.50 |
| Pranzo di tre portate per due in un ristorante di fascia media | 40.00 |
| McMill da McDonald's (o un set di piatti simile) | 7.20 |
| Cappuccino | 2.50 |
| Acqua (bottiglia, 0,33 l) | 1.70 |
Anche il costo del mantenimento di un'abitazione non è troppo elevato: il costo delle utenze a Oldenburg è inferiore del 15% rispetto alla media in Germania.
| Servizio comunale | Prezzo |
|---|---|
| Alimentazione elettrica, riscaldamento, aria condizionata, approvvigionamento idrico, smaltimento rifiuti, fognatura (per un appartamento di 85 m2) | 180,67 € al mese |
| 1 minuto di conversazione a tariffa prepagata di un operatore mobile locale (senza sconti e attivazione di piani tariffari) | 0,09 EUR |
| Internet (da 60 Mbps, illimitato, cavo/ADSL) | € 27,50 al mese |
Come in qualsiasi altra città della Germania, le persone che utilizzano spesso i servizi di trasporto pubblico trovano più redditizio acquistare un abbonamento mensile. Il suo costo è del 28,5% inferiore alla media nazionale.
| Servizio di trasporto | Costo (EUR) |
|---|---|
| Biglietto di sola andata (trasporto urbano) | 2.40 |
| Abbonamento mensile (prezzo normale) | 50.00 |
| Taxi "Start" (tariffa normale) | 3.50 |
| Taxi (tariffa normale, per 1 km di percorso) | 1.89 |
| Taxi, 1 ora di attesa (tariffa normale) | 25.00 |
| Benzina (1 l) | 1.32 |
In generale Oldenburg non può essere classificata come una città ad alto costo della vita, ma i salari in città sono inferiori alla media nazionale del 17%: 1.816,67 euro contro 2.190,48 euro al mese (al netto delle tasse).
Conclusione
Il mercato immobiliare è in continua evoluzione sotto l'influenza di vari fattori e gli investitori sono costantemente alla ricerca di nuove opportunità di investimento. La Germania è uno dei paesi economicamente più stabili, gli edifici residenziali e commerciali sono molto richiesti qui.
Quando c'è una carenza di offerta nel mercato immobiliare tedesco e il mercato non può tenere il passo con la crescente domanda da parte degli acquirenti di case e appartamenti, gli investitori si accontentano di opzioni di investimento meno popolari o addirittura corrono dei rischi e investono in immobili che hanno non trattato in precedenza. Tuttavia, non appena i progetti di costruzione situati nelle grandi città in crescita vengono messi in vendita, tutta l'attenzione dei capitalisti si rivolge a loro. Una di queste città è Oldenburg, una città che è davanti a dozzine di altri insediamenti in Germania in tutti gli indicatori di attrattiva degli investimenti.
